Квартира - в ипотеке, штамп о разводе - в паспорте: каковы последствия?

В будущее всегда лучше смотреть с оптимизмом. Но когда речь заходит о вопросах действительно серьезных, например, о приобретении жилья по ипотеке, стоит предусмотреть и возможные трудности.

«Три года назад мы с мужем взяли кредит и купили прекрасную «трешку» почти в самом центре Воронежа, — пишет нам Ирина К. — Радости не было предела! Да и с выплатой кредита трудностей не возникало. Только вот с мужем у нас в последнее время не складывается. Не буду делиться личными горестями, но я созрела для развода. Готова уйти хоть сейчас. Но как быть с кредитом? Как делить квартиру, которая находится в залоге у банка?»

Прокомментировать ситуацию мы попросили Директора юридического департамента Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Анну Волкову.

Сообразим на двоих?

К сожалению, Ирина не сообщает, на кого оформлен ипотечный кредит. Чаще всего созаемщиками по кредиту выступают оба супруга. Реже кредит оформляется на кого-то одного. В любом случае права на квартиру и обязанности по выплате кредита ложатся в одинаковой мере и на мужа, и на жену, если между супругами не заключен брачный договор. Если супруги-созаемщики разводятся, для них возможны несколько сценариев развития событий.

Первый: супруги могут заключить соглашение о разделе имущества и разделить в оговоренных долях жилье и долг по кредиту. Рекомендуется удостоверить такое соглашение у нотариуса. Согласия кредитора в данном случае не требуется. Плюсы в том, что бывшие супруги сохраняют за собой права на недвижимость, а выплаты по ипотеке остаются посильными для каждого из них. Но необходимо иметь в виду, что если кредитный договор заключался обоими супругами, то они так и останутся солидарными должниками, независимо от того, что содержит соглашение о разделе имущества. Это означает, что банк имеет право потребовать долг в полном объеме от любого из супругов по своему усмотрению. Таким образом, соглашение имеет существенное значение для самих супругов — для распределения между ними обязательств в дальнейшем, после погашения перед банком долга.

Например. Ипотечный кредит был оформлен в браке, и оба супруга заключали кредитный договор. Но они также заключили и соглашение о разделе имущества, согласно которому квартира, купленная по ипотеке, остается в собственности бывшей жены, а обязанным по выплатам банку становится бывший муж. В этом случае, если бывший муж не исполняет обязательств перед банком, бывшая жена, которая самостоятельно оплачивает кредит, имеет право потребовать с бывшего супруга через суд возмещения в размере выплаченных банку сумм.

Второй сценарий: переоформление кредита на одного из заемщиков по их взаимному согласию. Для этого нужно внести изменения в кредитный договор: один из супругов освобождается от обязанности платить по кредиту, но при этом лишается всех прав на жилье, приобретенное в кредит. Возможно, для некоторых пар это тоже выход. Однако следует учитывать, что кредитор даст свое согласие на переоформление кредита только в том случае, если заемщик, который готов взять на себя обязательства по погашению долга в обмен на получение единоличных прав на жилье, докажет свою платежеспособность. Большинство банков требуют, что платеж по кредиту не превышал 40–50% от дохода заемщика за вычетом всех обязательных платежей (другие кредиты, алименты и т. п.). Кроме того за переоформление кредитного договора придется заплатить комиссию, предусмотренную банком, и переоформить страховку. Но банки не слишком охотно соглашаются на такой вариант, поскольку в этом случае они лишаются преимуществ, связанных с солидарной обязанностью должников по уплате долга. Пока супруги живут одной семьей и являются созаемщиками, банк может требовать погашения долга с любого из них. В случае же развода и последующего раздела долга банк частично теряет гарантии по возврату кредита, ведь разведенные уже не отвечают по обязательствам друг друга. Так что велика вероятность, что банк на такую схему не согласится.

Третий вариант: продажа жилья и погашение долга. Привлекательность или неприемлемость такого варианта для заемщика зависит от множества нюансов. Если на рынке стабильная экономическая ситуация, и стоимость квартиры успела вырасти с момента оформления кредита, то это вполне удачный способ решения проблемы. Супруги выручат за квартиру бóльшую сумму, чем заплатили при покупке и, таким образом, даже останутся с прибылью.

Однако если стоимость квартиры упала (как это было после финансового кризиса), то ее продажа обернется лишь потерей денег. Суммы, вырученной от продажи, может едва хватить на погашение долга банку, а сами заемщики останутся фактически ни с чем. Так что прежде чем идти на такой вариант, стоит внимательно подсчитать — сколько вы приобретете, а сколько потеряете.

Один за всех

Когда кредит полностью оформлен на одного из супругов, кажется, что все проще: ты брал кредит — твоя и квартира. Однако закон считает иначе.

Если заемщик приобретал квартиру и брал кредит еще до заключения брака, то, казалось бы, проблем не должно возникать. Однако после развода супруга (супруг) может претендовать на часть платежей, сделанных во время брака, или на часть недвижимости, пропорциональную этой сумме. Ведь эти деньги с юридической точки зрения шли из совместного бюджета. Чтобы избежать такой ситуации, заемщик должен поставить банк в известность о вступлении в брак. Тогда второй супруг будет оформлен созаемщиком, и возникнет не только право на получение части денежных средств или части собственности, но и солидарная ответственность по ипотечному кредиту. Другие варианты — заключение между супругами брачного договора (во время брака) или соглашения о разделе имущества (в любой момент).

Если жилье приобреталось уже после заключения брака (т. е. во время брака), то по закону оно находится у супругов в совместной собственности, даже если при этом кредит оформлялся только на мужа или только на жену.

Если вы хотите заранее застраховаться от возможных претензий своей «половинки», то при вступлении в брак стоит заключить брачный договор или соглашение о разделе имущества. Если брачный договор может быть заключен только во время брака, то такое соглашение может быть составлено как в браке, так и после его расторжения в простой письменной форме. В брачном договоре или в соглашении указывается порядок раздела совместного имущества и порядок раздела долгов.

Комсомольская правда

Ваши комментарии: Добавить комментарий: Ваше имя Комментарий Введите число с картинки