Цена предложения незаметно растет, активность спроса минимальна, объем предложения рекордно велик. Таковы реалии городского рынка жилья накануне летнего периода.

К началу лета петербургский рынок пришел в противостоянии двух равновеликих сил, и если оно не принесет победы одной из них, незаметный ценовой рост продолжится.

Главная особенность текущего момента не цена и ее рост, а объем предложения, который, по данным портала "БН. ру", составляет более 15,5 тыс. одновременно выставленных на продажу вариантов. Это рекорд для мая-июня за всю 12-летнюю историю наблюдений. И это показатель, близкий к абсолютному рекорду - более 16 тыс. вариантов, который был установлен весной 2005 г., во время стагнации.

Может случиться еще один рекорд: сейчас в листингах более 3,5 тыс. однокомнатных квартир, больше - 3,6 тыс. было только в ноябре 2005 г. Осень того года - это завершающий период затяжной стагнации.

Покупателей сейчас не интересует "минимальное жилье": те из них, кто в состоянии купить что-то по текущим ценам, тщательнейшим образом выбирают квартиры с лучшими потребительскими характеристиками.

А выбор есть. Квартир выставляют на продажу все больше и больше, а продаются они все хуже и хуже. Активность спроса минимальна, сделки идут, но очень вяло, а покупатели торгуются даже не как на рынке, а как на базаре. Продавцы же как начали в конце минувшего года, так и продолжают выставлять свои объекты по ценам, чуть превышающим среднерыночные для подобных квартир. Отсюда и рост. За последнюю неделю - плюс 0,16%, и средний метр стоит теперь $2753,5.

Налицо, казалось бы, все признаки затоваривания: предлагается не просто много, а очень много, причем выбор все шире, а одинаковых квартир - все больше. Но снижения цены - речь идет не о минимальной разнице между ценами предложения и сделки, которая получается в процессе торга конкретных людей, а о реальном снижении, позволяющем говорить о начале корректировки, - не происходит. Похоже, из-за ипотечных денег.

Противостояние

Это и есть те две противоборствующие силы: с одной стороны - увеличение продающихся квартир, с другой - минимальный спрос на них, поддерживаемый кредитами. И это шаткое равновесие сохраняется весь текущий год. В других обстоятельствах ситуация развивалась бы по привычному сценарию. Затоваривание лучше всего иллюстрирует пример, когда в одном и том же доме (или одинаковых, расположенных по соседству) продаются несколько одинаковых квартир и единственное конкурентное преимущество продавца - низкая относительно квартиры соседей цена.

Когда показатели ликвидности становятся уж совсем неприличными, спрос стремится к нулю, а продавать надо (тем более что чаще всего петербургский продавец - одновременно и покупатель другого жилья), ценник снижается. По отдельным - самым непопулярным - сегментам в прошлые годы доходило и до 20%.

Сейчас не то. Количество ипотечных денег растет как на первичном, так и на вторичном рынках. Причем некоторые застройщики говорят, что доля покупателей-заемщиков у них достигает 90%. Неудивительно: темпы роста объемов кредитов на "первичке" в разы превышают темпы вторичного рынка. В I квартале этого года банкиры выдали, по разным данным, от 2,3 до 2,8 тыс. кредитов - неплохо по сравнению с тем же кварталом 2006 г., когда деньги на жилье взяли 1,7 тыс. заемщиков. Особенно если учесть, что тогда средний кредит составлял $30 тыс., а теперь берут по $70 тыс.

И очень может быть, что ту самую "верхушку айсберга", те "излишки" предложения (портал "БН. ру" называет объем предложения, характерный для спокойного рынка, в пределах 12 тыс. одномоментно выставленных объектов; меньшее число квартир сигнализирует о грядущем оживлении, значительно меньшее - об ажиотаже, а большее - о стагнации) как раз и компенсируют кредиты. Поддерживая тем самым среднюю цену на фоне избыточного предложения.

Чем все это кончится - неведомо. Летом станет ясно, хватает ли у покупателей денег, чтобы "освоить" излишки пухнущего предложения, и если да, рост цен может дать около 20% годовых. Ценник будет повышаться в пределах полутора процентов в месяц. Если же нет - возможно небольшое снижение, процентов на 10 в среднем по городу.

Оцени свою квартиру: на основе статистического анализа данных по предложению квартир за 2006 г. "ДП" построил формулу для оценки среднерыночной цены квартиры с заданными характеристиками (см. стр. 18-19).

Есть мнение

Александр Романенко, президент корпорации "Адвекс. Недвижимость":

"Еще 1,5 года назад никто не мог предположить такого роста цен на недвижимость, как в 2006 г., но также никто не мог предположить, что будет такой сумасшедший рост цен на нефть. С другой стороны, совершенно ощутимо и понятно всем, что покупательская способность и доходы населения не могут расти так же быст-ро.

Совершенно очевидно, что сегодняшний уровень цен - предельный с этой точки зрения. Топ-менеджеры могут себе позволить делать очень дорогие покупки, поэтому цены на элитную недвижимость будут продолжать расти. Но что же касается среднего класса, сегодня цены предельные и люди могут делать покупки только уже с участием финансовых институтов, то есть с использованием ипотеки.

Кстати, ситуация в этом сегменте рынка меняется к лучшему.

Произошло (по сравнению с 2006 г.) удвоение количества сделок с привлечением заемных средств, и сейчас их доля от общего количества сделок по недвижимости - 20%.

По объему такие сделки выросли в 1,5-2 раза, но это связано с ростом цен на недвижимость, а вот число сделок уменьшилось, так как сократилось общее количество сделок с недвижимостью. Если говорить о тенденциях, то если в 2006 г. кредит брали на покупку квартиры, теперь кредит берут на доплату. В результате средняя сумма кредита в прошлом году - $90 тыс. сократилась до 60 тыс.

Количество банков и программ возросло в разы. Количество отказов сократилось в 3 раза. В прош-лом году кредит получали двое из 10 обратившихся в банк, в этом году кредит в том или ином виде получают семеро из 10.

Количество сделок в 2007 г. по сравнению с тем же периодом 2006 г. сократилось. Дальнейший рост цен вызовет еще больший спад активности. Хотя, если сравнивать с европейскими городами, уровень цен на недвижимость в России, особенно если мы возьмем такие города, как Петербург, может быть выше.

Другое дело, что уровень доходов нашего населения не соответствует доходу населения других западных стран. И вот здесь и заключается самое большое противоречие, которое существует и которое хотелось бы решить. Я считаю, задача государства не в том, чтобы цены на недвижимость сейчас стали падать, а в том, чтобы доходы населения были выше".

ИНДЕКС "БН" (средняя цена предложения, $/м2)

ПРЕДЛОЖЕНИЕ (изменение объемов, количество вариантов)

ПРЕДЛОЖЕНИЕ (еженедельное изменение средней цены, %)

Квартиры, первичный рынок (по квартирам) (цена предложения , $/м2)

Квартиры, вторичный рынок (по квартирам) (цена предложения, $/м2)

Комнаты (цена предложения, $)

Статистическую информацию к статье, графики и таблицы Вы можете найти в PDF-версии газеты

Источник: портал BN.ru

Мнения

Леонид Сандалов, заместитель директора АН "Бекар":

"Спрос на квартиры сегодня достаточно вялый. Менее всего востребованы стандартные предложения. Нередко в одном панельном "корабле" продаются одновременно две-три квартиры. Основная причина низкого спроса - отсутствие средств у покупателей после скачка цен. По данным ГБР, в апреле этого года принято на регистрацию около 5 тыс. договоров, что приблизительно на 1 тыс. договоров меньше, нежели в апреле 2006 г. В то же время количество сделок в мае по сравнению с апрелем незначительно выросло. Несмотря на вялый спрос собственники квартир не спешат снижать цены на квартиры. Многие надеются на то, что они еще будут дорожать. В то же время на месте продавцы, как правило, скидывают несколько тысяч долларов.

Рост стоимости идет в основном на элитные квартиры, а также на жилье в центральных районах города на 1-2% ежемесячно. На окраинах города стоимость жилья за последний месяц снизилась на 0,5%. Как правило, падает стоимость квартир в стандартной панели. По нашим прогнозам, летом рынок недвижимости будет находиться в состоянии неустойчивого равновесия. Осенью же можно ожидать дальнейшего роста стоимости жилья".

Илья Еременко, генеральный директор ООО "Центр развития проектов "Петербургская Недвижимость":

"Можно охарактеризовать сегодняшнюю ситуацию как баланс спроса и предложения. Объем предложения на первичном рынке сейчас составляет около 2 млн м2. Годовой объем продаж, как показывают предыдущие годы, около 2,3 млн м2. С учетом строительного цикла (примерно 2 года), в течение которого ведутся продажи, мы ожидаем, что в этом году примерно около 1 млн м2 будет куплено в домах на средних и поздних стадиях строительства и около 1 млн м2 в тех, которые выведены и будут выводиться в течение этого года. Спрос на качественные, тщательно проработанные проекты остается высоким, проекты с концептуальными просчетами, напротив, становятся аутсайдерами по показателям спроса.

В дальнейшем вывод на рынок крупных территориальных проектов также существенно не изменит ситуацию. Ведь новое строительство в них будет вестись очередями, и даже одновременный вывод сразу всех проектов увеличит существующее предложение максимум на 1 млн м2. Сдерживающим фактором может стать и недостаток строительных материалов. В то же время будет усиливаться влияние ипотечных денег. Если сегодня доля ипотеки на рынке уже превышает 30%, то к концу года этот показатель вполне может достичь 50%".

Деловой Петербург

Ваши комментарии:

Связь с нами