Альтернатива городскому жилью – коттедж или таунхаус в ближайшем Подмосковье. Цены квадратного метра в таких домах и московских квартирах сопоставимы.

Покупатели загородной недвижимости – люди, которые хотят жить на природе. Поэтому для большинства из них важна экологическая обстановка в выбранном районе. «Сегодня клиенты перед покупкой проводят большую аналитическую работу, – рассказывает директор по развитию группы «Жилторг» Иван Гурьев. – Нередко они самостоятельно изучают экологические карты Подмосковья, причем учитывают не только бросающиеся в глаза очевидные факторы – например, уровень выброса вредных веществ в почву и воздух, но и такие нюансы, как удаленность от промзон, могильников, заброшенных совхозов, любых производств».

Когда загородные поселки только начали появляться, а рынок таунхаусов (коттеджей на несколько квартир с отдельным входом в каждую) и вовсе не был еще развит, застройщики старались поместить на их территории как можно больше объектов инфраструктуры. Это было вызвано несколькими факторами. Во-первых, вокруг поселков, как правило, находились лишь небольшие деревни и дачные кооперативы, где невозможно было найти ни клуба, ни хорошего магазина. Во-вторых, тогда покупателями коттеджей для постоянного проживания в охраняемых поселках являлись люди состоятельные, жаждущие максимального комфорта и обособленности от окружающих. С тех пор ситуация изменилась. «Такие инфраструктурные излишества, как боулинг-клуб, в поселке на десять домов теперь почти не строят, – говорит Иван Гурьев. – Ведь они ложатся бременем дополнительных затрат не только на застройщика, но и на самих жильцов: содержать все это в конце концов приходится им. Поэтому сегодня в поселках есть только самое необходимое: аптека, небольшой магазин, бытовая служба, быть может, маленькое кафе. Остальное должно находиться в непосредственной близости, но за территорией».

Уже развиваются инфраструктурные комплексы на Новорижском шоссе – самом востребованном у потенциальных покупателей загородного жилья. В комплексах «Павлово Подворье» и «Нова Рига» есть все, что потребуется городскому жителю.

Поскольку большинство покупателей загородной недвижимости не обладают возможностями богатого выбора в пределах имеющейся у них суммы, чаще всего определяющим фактором при покупке жилья является его стоимость. А вот клиенты, нацеленные на элитный сегмент, напротив, уделяют основное внимание качественным характеристикам дома и поселка. «За жилье в престижном месте, с интересными и оригинальными архитектурными решениями современные состоятельные люди готовы отдать практически любые деньги», – говорит исполнительный директор Blackwood Мария Литинецкая.

Таунхаусы. Небольшие аккуратные домики, выстроенные в одну линию, – привычное зрелище для европейских окраин. Там таунхаусы являются экономичным жильем. Исключения бывают, но редко. Как бизнес-класс могут позиционироваться лишь очень качественные дома, расположенные в престижных районах.

В России риэлторы никак не могут договориться, к какому сегменту отнести коттеджи на несколько семей. С одной стороны, в нише загородного жилья это наиболее доступные объекты. И самые скромные: лишены эксклюзивности, так как застройка типовая, всегда есть соседи, прилегающие участки небольшие. Эти признаки позволяют считать таунхаусы жильем эконом-класса. Но с другой стороны, они в большинстве случаев намного качественнее городских квартир, а цена их выше за счет большой площади, содержание и ремонт помещения обходится дороже стандартных коммунальных платежей. Таким образом, человек со средним доходом едва ли может позволить себе такую покупку, даже с помощью ипотеки. Тогда для кого такой «эконом»?

«Так же, как и коттеджные, поселки таунхаусов можно разделять на ценовые сегменты «эконом», «бизнес» и «премиум». Однако если при определении класса жилья не дифференцировать загородную недвижимость по типам, то практически все они попадут в категорию «бизнес», – объясняет Мария Литинецкая.

Дело в том, что, раскладывая любую недвижимость по ценовым уровням, застройщики, риэлторы, аналитики учитывают не только стоимость объекта как такового, но и многие другие характеристики. Например, в поселке таунхаусов «Барвиха Village» стоимость домовладений вполне попадает под критерии проекта бизнес-класса, однако площади домовладений и участков, уровень концепции, месторасположение позволяют считать этот проект премиальным.

«Большая часть поселков сегодня относится к бизнес-классу, – считает директор по развитию Rodex Group Валерий Мищенко. – Особенно в ближайшем Подмосковье». Строить дешевые дома в пределах 30 км от МКАД невыгодно из-за высокой стоимости земли.

«Изначально таунхаусы позиционировались как жилье бизнес-класса, однако популярность данного формата недвижимости привела к тому, что они стали появляться как в элитных поселках, так и в поселках класса «эконом», – резюмирует директор загородного департамента компании «Новое качество» Лариса Кузьминова. – Более того, на рынок стали выходить организованные поселки, состоящие исключительно из таунхаусов. Таким образом, можно говорить о развитии отдельного формата жилья, которое постепенно делится на классы в зависимости от местоположения, используемых в строительстве материалов, инфраструктуры поселка и систем безопасности».

В элитном сегменте такие предложения приобретают сегодня оригинальный формат. Например, на первом этаже в доме могут располагаться коммерческие помещения – удобно вести свой бизнес (в том числе партнерский – с соседями), не выходя из дома. А в самом ближайшем Подмосковье становятся все более популярными микрорайоны из таунхаусов – они приобретают статус городского жилья.

Поскольку большинство покупателей таких домов в ближайшем Подмосковье работают в столице и каждый день вынуждены там бывать, особенной популярностью у них пользуются скоростные и относительно свободные шоссе. Лидеры – Новорижское, Рублево-Успенское, Калужское и Ярославское направления.

«На загородном рынке Подмосковья сегодня в активной продаже 53 поселка таунхаусов, включая дуплексы (двухквартирные дома – «Ф.»), а также смешанные поселки, – отмечает старший аналитик по загородной недвижимости «Инком-недвижимости» Роман Попов. – 80% из них находится в 20-километровой зоне от МКАД».

Коттеджи. Индивидуальный дом обойдется дороже. Квадратный метр в коттедже стоит сегодня минимум $3,5 тыс. «Разброс цен очень высок, – добавляет Валерий Мищенко. – Если брать в расчет Рублево-Успенское шоссе, то верхнюю планку стоимости домов можно поднять до $50 млн». Это естественно – себестоимость такого строительства выше. «Уже достаточно давно и уверенно на этом рынке укрепляет свои позиции эконом-класс, – говорит Мария Литинецкая. – По состоянию на начало второго полугодия 2007 года доля поселков этого сегмента, находящихся в стадии активных продаж, составляла около 30% в общей структуре предложения. На премиум-класс приходилось 19%. Но, несмотря на это, нельзя сказать, что загородная недвижимость становится более доступной, так как в новых проектах уровня «эконом» стоимость дома не становится ниже».

Покупая коттедж, клиент, как правило, формирует комплексный запрос: его интересуют не отдельные характеристики, ему необходимо наиболее оптимальное сочетание всевозможных достоинств проекта. И он готов за это доплачивать. Так, наличие рядом с поселком хорошего леса и большой воды повышает стоимость на 30%. Однако покупатели очень внимательны и придирчивы. Еще можно встретить объявления вроде «Поселок на Новой Риге, на берегу Большой Истры». Внимательный клиент сразу поймет, что расположен этот поселок на Волоколамском шоссе, не на Новорижском, что в корне меняет дело. Сегодня люди на такие обманки уже не попадаются».

«Наибольшим спросом у покупателей коттеджей продолжают пользоваться Рублевка и Новорижское направление, – говорит начальник отдела жилой недвижимости RIGroup Александр Винокуров. – Но одной из тенденций прошлого года стало смещение интереса покупателей к Киевскому и Калужскому шоссе. Также отмечается рост спроса и на Дмитровское направление».

ЦЕНЫ: Где метры дешевле

Из-за большой площади стоимость коттеджа и таунхауса превосходит цену стандартной московской квартиры.

Однако квадратный метр стоит зачастую даже дешевле городского, несмотря на то, что уровень такого жилья выше. Так, цена спроса на квадратный метр в таунхаусах колеблется от $1,6 тыс. до $1,7 тыс. Диапазон предложений – $1,5–3 тыс. Учитывая, что самая востребованная площадь квартиры в коттедже на несколько семей составляет примерно 250 кв. метров, стоимость жилья не будет превышать $750 тыс.

Цена индивидуального дома в организованном поселке на первичном рынке составляет от $125 тыс. до $16,3 млн. Цена складывается из стоимости земли (направление, близость от города, природно-видовые и ландшафтные особенности участка) и подряда (материал дома, архитектурно-планировочные решения, уровень развития инфраструктуры, характер коммуникаций, имя застройщика и прочее).

VIP-ВЗГЛЯД: Что лучше: квартира или отдельный дом?

Егор Соломатин, депутат Госдумы:
– Лучше и то, и другое. Мы все живем слишком насыщенной и динамичной жизнью, поэтому квартира нужна, чтобы не тратить попусту время в пробках. А дом нужен для отдыха от этой суеты. Там можно, если кто-то мешает, отгородиться от всех забором и жить в свое удовольствие. А в квартире от соседей просто так не отгородишься.

Рой Медведев, историк:
– Для меня лучше загородный дом. Я даже продал квартиру в Москве, чтобы окончательно поселиться за городом. Здесь у меня садик, тишина и прекрасные соседи. А когда мне надо в Москву, то стараюсь выехать пораньше – до пробок.

Светлана Журова, олимпийская чемпионка по конькобежному спорту:
– Я выросла в частном доме, поэтому для меня это лучшее, что можно придумать. Там есть простор для детей, где они сами могут познавать мир. Меня родители всегда выпускали во двор, не боясь ничего – двор был огорожен. Такого же простора я всегда хотела для своих детей. Поэтому сейчас живу в загородном доме.

Николай Сидоров, председатель правления Абсолют-банка:
– Сейчас для меня лучше квартира в городе. Когда работаешь 23 часа в cутки, то на поездки за город уже времени нет. Да и дети в школу ходят в Москве. Зачем их мучить дальними поездками? Хотя, если бы за городом были хорошие школы, а путь к центру не изобиловал препятствиями, то я, может быть, и выбрал частный дом.

Владимир Спицин, генеральный директор Московского зоопарка:
– Частный дом все-таки лучше. Ты ни от кого не зависишь, ни с кем не согласовываешь какие-то перепланировки и перестановки. А главное, как это ни банально, но чистый воздух и тишина. Но, к сожалению, я пока об этом только мечтаю. Хотя уже строю дом и жду момент, когда в него можно будет въехать.

Владимир Литюшкин, первый зампред комитета по делам СНГ Совета федерации:
– Для меня лучше дом. Хотя сейчас живу в квартире. Иметь дом в Подмосковье – не только слишком дорогое удовольствие, но и непозволительная роскошь: у меня нет времени для стояния в многокилометровых пробках. Да и содержание квартиры менее затратно, чем частного дома.

Финанс

Ваши комментарии:

Связь с нами