Это было довольно неожиданно: по итогам первого полугодия 2007-го банк «КИТ Финанс» оказался лидером петербургского ипотечного рынка, опередив таких «грандов», как Сбербанк и ВТБ. Также в числе первых банк принялся осваивать нишу строящихся коттеджных поселков. Пока конкуренты присматриваются и взвешивают риски, специалисты «КИТ Финанса» выдают кредиты покупателям коттеджей в поселках компании «Особняк» («Жемчужина Разлива», «Парквэй», «Новый мир», «Элегия») и Национальной жилищной корпорации («Янино-2»).

Тонкости загородной ипотеки мы обсуждаем с директором ипотечного центра Татьяной Андреевой и заместителем директора департамента развития ипотечных продуктов Ириной Щеголихиной.

– Доля ипотечных сделок с загородными домами пока ведь, кажется, относительно невелика?
Т. А.:
– Да, пока, как ни считай, это проценты и доли процентов в общем объеме рынка. Даже с учетом того, что популярность ипотечных сделок выросла: если в прошлом году на рынке жилья в кредит покупали примерно 10%, то сегодня — 12–15%.0 Если говорить по нашему банку: ежедневно оформляется примерно 20 сделок, два-три займа — для покупки готовых частных домов на вторичном рынке. Строящиеся коттеджи в организованных поселках приобретают не каждый день.
Основная схема — залог городского жилья с тем, чтобы купить коттедж (ломбардный кредит).

И.Щ.:
– Строящийся дом — если его возводят не аккредитованные банком компании («Особняк» и НЖК) — можно приобретать только под залог жилой недвижимости.
Второй вариант — если объект полностью соответствует нашим требованиям: земля в собственности или в долгосрочной аренде (больше, чем срок кредита), дом построен не более 20 лет назад, в наличии все городские коммуникации. Эти критерии соответствуют требованиям рынка: люди, которые могут приобретать такие дома, в развалюху не поедут...

– То есть на старенький садовый домик в Комарово вы кредит не дадите — даже если участок под ним стоит под полмиллиона?
И.Щ.:
– Нет, к тому же в таких жилых помещениях не разрешена постоянная регистрация. В каждом банке — своя система ограничений. Мы не станем кредитовать объект, если его невозможно впоследствии оформить как жилое помещение, если в нем нельзя прописаться: на такую постройку в дальнейшем можно оформить закладную, но она не будет соответствовать стандартам банка.

– Вам не кажется, что при таком подходе вы упускаете часть покупателей, которые могли бы стать вашими клиентами?
Т.А.:
– «КИТ Финанс» 15 лет занимается инвестиционной деятельностью. Мы — не специализированный ипотечный банк. Поэтому нас интересуют только те кредиты (и те объекты), которые отвечают банковским стандартам, чтобы в дальнейшем их можно было рефинансировать. Набор характеристик жилого помещения — это те требования, которые применяют покупатели, приобретающие у нас пулы ипотечных займов.Кстати, пока, к сожалению, мы не работаем и с коммерческой недвижимостью. То есть нежилой фонд — не подходит.

И.Щ.:
– Впрочем, «КИТ Финанс» — креативный банк, мы готовы быстро реагировать на изменения ситуации, быстро переключаться. Мы всего полтора года назад вышли на ипотечный рынок. И вот — стали первыми по Петербургу и по Северо-Западу.

– Как проходит аккредитация застройщиков?
И.Щ.:
– Мы очень внимательно изучаем документы, которые предоставляет фирма: права на землю, разрешение на строительство, лицензии, учредительные документы самого застройщика. Существенный фактор — деловая репутация. Даже если фирма создана специально под проект, она может входить при этом в крупный холдинг.Кроме того, для нас важно, чтобы срок сдачи госкомиссии не превышал двух лет.

– Нередко в задержках сдачи виноваты не строители, а монополисты. Не все же от застройщика зависит…
И.Щ.:
– Опытный застройщик сам скажет, на сколько задержит сдачу. И мы нормально к этому относимся. Впрочем, девелоперы, как правило, не дают нам объекты на ранних этапах: пока цена еще не так высока, они стараются продавать напрямую. К нам обычно попадают дома, уже введенные в эксплуатацию, — примерно через полгода на них оформляется право собственности.

– Значит, вы работаете только с поселками, которые строятся в пределах границ населенных пунктов?
И.Щ.:
– Да, пока это только строительство на землях поселений. Но мы уже столкнулись с предложениями кредитовать ДНП. С недавнего времени разрешено дачное строительство на сельхозземлях. Были разговоры о том, что такие поселки со временем будут переводиться в статус поселений, с возможностью регистрации и так далее. Но пока дальше разговоров дело не пошло.
И в регионах, и в крупных городах строители начинают понимать, что без ипотеки сейчас никуда, «наличный» спрос неизбежно будет иссякать. Цены растут, и люди просто не могут приобрести жилье без кредитных средств. Полтора года назад мы обивали пороги строительных компаний, и тогда мы были им не очень нужны. Сейчас картина меняется. Поселков сооружается много, девелоперы накупили земли, и спрос есть. И это действительно серьезная проблема — банки не могут полноценно работать с ДНП. То есть возводить жилье на сельхозземлях вроде бы разрешили, но до конца этот процесс не доведен. И решать этот вопрос должно правительство.А ведь коттеджное строительство могло бы резко смягчить остроту жилищной проблемы: многие предпочтут дом в 120–150 метров квартире вдвое меньшей площади, но за те же деньги.

– Что за люди приходят за кредитами на покупку дома?
Т.А.:
В основном — средний класс. Как правило, загородный дом для них — не первое жилье. И не основное. Граждане хотят увеличить жизненное пространство, перейти на западный образ жизни: работать в городе, а жить за городом. Не очень далеко…Обычно это семейные пары с маленькими детьми. Часто в таких семьях папы возят детей в садик или школу — по дороге на работу… Нередко это собственники бизнеса, не связанные жестким ежедневным графиком.

– Случаются ли покупки с инвестиционными целями?
Т.А.:
– Разве что единичные. Пока не ясна динамика развития рынка, инвесторам это не очень интересно. В основном покупают в личное пользование, чтобы жить. У нас ведь спрос удовлетворен едва ли на 5%.0 Остальным еще только предстоит решать жилищные проблемы. Люди, которые будут обращаться за ипотекой и покупать недвижимость, — их еще достаточно много.Многих сдерживают психологические проблемы. Для России это относительно новый продукт — ипотека. Кроме того, у нас ведь может поменяться все что угодно. Отсюда — стремление побыстрее закрыть кредит. Люди боятся обвала цен, опасаются потерять работу…

– Насколько сегодняшние городские цены на жилье стимулируют загородный рынок? Возможна ли коррекция — например, падение цен на низколиквидные квартиры, на старый фонд без ремонта, «хрущевки»?
Т.А.:
– Если цены на городское жилье изменятся, поменяется соотношение площади в городе и в пригороде (при равной цене) — часть клиентов может и пересмотреть свою позицию. Городское жилье все-таки и привычнее, и содержать его не так дорого. Но тех, кто покупает коттеджи, «хрущевка», даже и подешевевшая, уже не удовлетворит.

– Первичный спрос со стороны обеспеченных групп населения вот-вот иссякнет. Кто составит новую волну? Где вы видите следующий слой покупателей?
И.Щ.:
– Сегодня все большее развитие получают корпоративные программы. Крупные компании начинают помогать своим сотрудникам, чаще всего — субсидируют процентные ставки. Для банка это, кстати, технически довольно сложная процедура, приходится специально создавать такой продукт.
Появились фирмы, которые строят для своих специалистов малоэтажные комплексы. Известный пример — Nokian Tires, есть и отечественные компании…
Кроме того, у нас сейчас очень много молодежи. Они легче вписываются в ипотеку. У них более современный взгляд, они не хотят бесконечно снимать жилье. Они видят, что на западе все живут в кредит, и это нормально; они не хотят жить с родителями — если можно купить однокомнатную квартиру. Возможно, у них несколько завышенные зарплатные ожидания, но они легче принимают новые правила и несут кредитные обязательства.
Приходят и пары в гражданском браке. У нас можно приводить до пяти созаемщиков, и они используют эти возможности. Как уж они там решают вопрос с собственностью — это их дело, но как-то, видимо, договариваются…

– Легко ли человеку менять образ жизни? Переключаться с налаженного городского ритма на другой, непривычный?
Т.А.:
– Все-таки загородное жилье чаще покупают люди за 30. У них уже другое представление о свободном времени: они ценят покой, возможность провести вечер в душевной семейной обстановке, на свежем воздухе.

И.Щ.:
– У меня есть друзья, которые живут в загородных домах. И когда к ним приезжаешь в гости — по-другому себя чувствуешь. Нет городского шума, суеты — тишина и свежий воздух. А трудно ли менять привычный городской образ жизни? Менять его особенно не приходится: в кино и театры все равно ходят не каждый день, а продукты теперь ездят покупать раз в неделю в супермаркет — независимо от того, живут в отдельном доме или городской квартире.

– А у вас есть загородный дом?
И.Щ.:
– У меня нет. Но очень хочу… Не очень далеко от города, не дальше 60–70 км. До Лосево — это нормально. У меня мечта — чтобы сосны, белый песок и чайки.

Т.А.:
– А у нас есть дача, на Оредеже. Обычный деревянный рубленый дом. Три комнаты, веранда, кухня, можно жить круглый год. Очень хорошая вода…

– Огород?
Т.А.:
– Я — не любитель. Но старшее поколение привыкло жить по-другому. Всю жизнь — в движении, чтобы не засиживаться.
Стараются, сажают что-то… Летом я там каждые выходные.

– Оцените уровень конкуренции и как она будет развиваться.
И.Щ.:
– У нас пока нет конкурентов. Мы ведь первые вышли в сегмент коттеджных поселков. Будет какая-то практика, опыт, другие банки посмотрят, что получилось, — и конкуренция начнется довольно быстро. Пока еще строители поселков больше заинтересованы в банках. А кусок будет лакомый — потому что «быстрая» закладная, все быстро строится, все понятно. Только бы наше государство немного сдвинулось, упростив процедуру перевода сельхозземель в земли поселений.

К сведению:
На 1 сентября 2007 года размер собственного капитала банка «КИТ Финанс» — 13,1 млрд рублей (свыше $515 млн). С начала года капитал вырос на 64%.0 Активы банка увеличились до 85,6 млрд рублей, преимущественно — за счет кредитного портфеля. Его объем достиг 58,9 млрд рублей. В июле «КИТ Финанс» выдал 1600 ипотечных кредитов, в августе — около 2000.

Restate.ru

Ваши комментарии:

Связь с нами