После двухлетнего «перегрева» рынок столичной недвижимости замер. По прогнозам некоторых аналитиков, оживление начнется только весной 2008 года, а пока застройщики пытаются активизировать покупательский спрос на жилье через совместные ипотечные программы с банками.

«Если раньше застройщики предпочитали работать с теми, кто был готов заплатить за покупку сразу, то сегодня они заинтересованы в реализации своих объектов и готовы сотрудничать с ипотечными покупателями», – комментирует ситуацию на рынке недвижимости в эфире программы "Капитал" Дмитрий Дьяков, начальник управления розничного кредитования Банка ЗЕНИТ.

Однако для банков этот сегмент рынка связан с повышенными рисками, поэтому спрос заемщиков на новостройки, по оценке аналитиков, не удовлетворен и наполовину. Кроме того, процентные ставки по кредитам на квартиры в новостройках на 0,5–2% выше, чем на вторичном рынке, если нет спецпредложений по данному продукту. В среднем ставки по таким кредитам на рынке колеблются от 12 до 16% годовых.

Практикующие эксперты кредитного рынка заинтересованы в снижении рисков по ипотеке на новостройки, так как это позволит уменьшить общую стоимость ипотечного кредита. «Правоустанавливающие документы, прозрачность застройщика, как правило, оставляют желать лучшего, – говорит Владимир Букарев, партнер МКА «Барщевский и партнеры». – Банку удобнее работать с одним застройщиком, которого он уже однажды проверил и имеет на него кредитное досье, поэтому если застройщики будут работать совместно с банками в рамках соглашения, от этого выиграют все. Уйдет недоверие друг к другу, а процедура для заемщика упростится».

Доверие банка к застройщику немаловажно и для заемщика. «Если банк не выдает кредит, значит, у него есть сомнения либо в платежеспособности заемщика, либо в самом застройщике – в том, чтобы проект будет завершен и завершен в сроки», – подчеркивает г-н Букарев. «Если банк участвует в совместной акции с застройщиком, то сам факт этого может быть гарантией надежности застройщика для заемщика», – подтверждает г-н Дьяков.

Несоблюдение сроков строительства застройщиком не влияет на взаимоотношения заемщика и банка. Однако для банка есть риск, что объект не будет достроен, следовательно, кредит будет необеспеченным. Заемщику приходится в течение сроков строительства – до того момента, как он станет собственником квартиры – платить более высокие процентные ставки по кредиту, если программой кредитования не предусмотрены скидки.

Застройщик может объявить себя банкротом, и дом не будет достроен. Следовательно, у банка не появится залога по выданному ипотечному кредиту. На этот случай кредитная организация просит заемщика застраховать финансовые риски. Страховая компания потребует от заемщика стандартный пакет документов: договор инвестирования строительства, сведения об инвесторе, договор аренды земли, проект распределения площадей, инвестиционный контракт. Подобные заявки, как правило, рассматриваются в индивидуальном порядке.

У каждой страховой компании есть перечень одобренных застройщиков, бухгалтерия которых прозрачна, или по крайней мере СК им доверяет. Если застройщик неизвестен страховой компании, она может отказаться заключать договор с заемщиком. Отказ страховщики объясняют невозможностью правильно рассчитать риски и дать их качественную оценку, как и предъявить впоследствии требования к стороне, которая не исполнила своих обязательств.

РБК-Кредит

Ваши комментарии:

Связь с нами