Рынок московской недвижимости стагнирует. Борьба за покупателей растет, и каждый застройщик пытается найти для себя выход из застоя. Основной способ - снизить цену на предлагаемое жилье. Но напрямую строители на это пойти не могут, им остается лишь поиграть с процентной ставкой. Такая игра позволяет формально поддерживать цену предложения на старом уровне, снизив ее для конечного покупателя.

Ипотека под 8% - на два года

Председатель совета директоров СУ-155 Михаил Балакин готов продавать квартиры в кредит по ставке 8% годовых в рублях. Это существенно ниже среднерыночной ставки, которая колеблется сейчас в интервале от 12 до 14%. У компании есть и банк-партнер - Независимый строительный банк, который готов финансировать сделку на таких условиях. Несмотря на свое название Независимый строительный банк является партнером СУ-155 с 1996 года и активно участвовал в разработке программы.

По словам застройщика, оформление кредита на сумму $100 тысяч при ставке 8% годовых позволяет сэкономить более 300 тысяч рублей. Но вряд ли в результате этого предложения у офисов СУ-155 и банка выстроятся очереди желающих приобрести жилье на льготных условиях.

Ипотека на два года

Дело в том, что сниженная ставка, предлагаемая СУ-155, закрепляется не на весь срок кредита, а лишь на первые два-три года. Это так называемый инвестиционный период строительства жилья, который продолжается от момента "котлована" до момента заключения договора купли-продажи квартиры. Предложение распространяется исключительно на жилье экономкласса. «По ипотечной схеме продавать дорогие квартиры мы не собираемся», - заявил Михаил Балакин. А вот после двух-трех лет заемщика ждут уже рыночные условия без каких-либо поблажек. «Ставка после оформления квартиры в собственность будет определяться на тот момент, когда это событие произойдет», - поясняет начальник финансового отдела коммандитного товарищества "СУ-155 и К" Юлия Яковенко. Этот кредит будет выдаваться уже сроком до 15 лет.

Об условиях этого - настоящего - кредита нынешнему заемщику сейчас не известно. Впрочем, ни сам банк, ни застройщик не ограничивают своего клиента в поисках другого банка, который, по мнению заемщика, предоставляет более выгодные условия.

Запланированный убыток

Совершенно очевидно, что столь низкая процентная ставка для банка является невыгодной, при этом не менее очевидно, что банк никогда не будет работать себе в убыток. В этой связи можно сделать ряд предположений. «Здесь возможно субсидирование процентной ставки - это когда непосредственно строительная компания субсидирует клиенту часть процентной ставки. Обычно такого не происходит, если только это не какая-нибудь государственная программа», - размышляет банковский аналитик. Второй момент - это завышенные цены, и часть процентной ставки растворена в ценах на недвижимость. «Банк не будет работать себе в убыток. А ипотечная ставка так просто не снижается. Здесь очень много параметров, которые действуют на рынок и держат эту ставку на определенном уровне. Основной момент - это инфляция и стоимость денег для банка. Очевидно, здесь используется какая-то схема», - предполагает эксперт. Надо понимать, что высокие процентные ставки обусловлены повышенным риском, связанным с возведением домов, который банки и компенсируют повышенной ценой кредита на указанный период.

Фактически, предлагая кредит под низкие проценты, застройщик просто привлекает к себе в "партнеры" покупателей квартир, чтобы те разделили все риски строительства, которые так неохотно готовы брать сейчас на себя обычные банки. Та же самая схема с дольщиками, только с участием не своих, а заемных средств?

Подстегиваем спрос

Организаторы новой программы уверены, что столь существенное снижение стоимости входного билета на рынок жилья позволит приобрести квартиры максимально широкому кругу граждан. «Такое предложение уникально для рынка. Безусловно, оно серьезно подстегнет спрос на покупку жилья у СУ-155», - согласен директор Аналитического консалтингового центра холдинга "Миэль" Владислав Луцков. «В настоящее время на рынке недвижимости предложение опережает спрос, и прогнозируемого денежного притока ожидать не приходится, следовательно, целесообразно пойти покупателям навстречу, предложив более выгодные условия при покупке жилья. Рублевый кредит под 8% заинтересует покупателей, тем более что на рынке подобных предложений пока нет», - уверен руководитель отдела инвестиций ООО «Пересвет-Девелопмент» (входит в ГК «Пересвет-Групп») Сергей Баранов.

Свою программу Михаил Балакин планирует опробовать пока лишь в Москве, но в случае положительного результата он намерен пойти с ней в регионы.

"Подобные программы могут появиться у компании ПИК и ДСК-1", - предполагает председатель совета директоров СУ-155. Осталось только найти достаточное количество желающих, готовых взять кредит сроком на 15 лет, договорившись о процентной ставке лишь на два из них.

Газета

Ваши комментарии:

Связь с нами