В книге Перельмана "Занимательная математика", которую я читал в детстве, была история про то, как римский император расплатился со своим полководцем, всю жизнь проведшем в сражениях и просящимся на пенсию.

Награда была такая. Каждый день полководец выносит из императорской казны одну монету. Начиная с одного динара (или что у них там было), цена монеты, и соответственно ее вес увеличивается в два раза. Походы в казначейство прекращаются, когда полководец не сможет сам без помощи вынести следующую монету.

Очень обрадовался полководец неслыханной щедрости императора, и предвкушал как проведет он остаток своих дней в достатке и без лишений. Какого же было его разочарование когда оказалось, что уже на пятнадцатый день его походы прекратились, поскольку он уже не смог вынести следующую монету.

Математика за этой историей была примерно такая. Пусть вес первой монеты будет 10 г. 2-ой - 20г. 3 - 40г. Пустяки. Незаметно. На 8-ой день вес переваливает за 1 кг. На 10 - ый это уже 5 кг (отбросим лишние граммы). Четырнадцатый день - 80 кг. Закаленный в походах воин должен быть способен вынести такой вес. Но уже следующая монета весит 160 кг. Допустим старик-полководец смог вынести и эту монету. Но тогда следующая будет весить 320 кг. Игра закончена.

Теперь к ипотеке.

Мы не будем рассматривать направление движения экономики, цены на нефть, климат, гадание на кофейной гуще и прочие вещи, которые невозможно предсказать.

Мы возьмем только два параметра, которые, мы знаем, будут всегда. Ну или по крайней мере на время жизни кредита.

1. Процентная ставка кредита. Это неизменно, это записано в контракте и не меняется. Ну по крайней мере само не меняется.
Для наших целей определим ее в 7%. Это на низкой границе в России, но мы смотрим принципиальную картину во-первых, и во-вторых, мы скомпенсируем это сильным загрублением других параметров (или должен я сказать таким низким процентом мы попытаемся скомпенсировать загрубление других параметров)

2. Инфляция. Она была и будет всегда. Почему? Во-первых вы верите что ее не будет? А во-вторых, и главное, экономике инфляция нужна и она гораздо полезнее дефляции. За объяснениями отсылаю к экономистам, в частности к небезызвестному Greenspan, который в конце 90-х годов стал менять процентные ставки, чтобы не допустить слишком сильное укрепление доллара.

Возьмем годовой уровень инфляции в 3%. Это смешно мало, но это будет гарантировать что ни в какой год за жизнь кредита реальная инфляция не будет ниже.

Итак, мы сегодня идем в банк и берем 100,000 под годовой процент 7%. Нас интересует что будет с реальными деньгами (т.е. деньгами на сегодняшний день) во время жизни кредита. Почему деньги на сегодняшний день? Потому что мы берем кредит сегодня и подписываем контракт сегодня.

Чтобы еще более упростить анализ (и еще более угрубить картину, что означает, что конечный результат будут еще более благоприятен для нас) мы будем смотреть на динамику кредита за год, а не за месяц. Итак, поехали.

Можно достать калькулятор, можно навалять формулы в excel.

Поскольку я ленивый, я пошел на страницу первого попавшегося банка и подставил озвученные параметры в mortgage calculator.

В первый год мы платим процент 7000 (все цифры округленно) и принципал 4000. Что происходит с балансом? Он умненьшается на 7000 (4000 наших платежей + 3000 инфляция). Следующий год. Процент 6500, принципал - 4.2К. Баланс становится 86К. Пока ничего интересного не заметно. Посмотрим на пятый год. В этот год мы заплатим процент 5К, принципала 5.1К. Уже интереснее. В реальных деньгах платеж по принципалу превысил платеж по интересу. Смотрим дальше.

На 10-й год мы заплатим интереса банку 2.3К, а принципала 7.4К. Баланс кредита в сегодняшних деньгах составит 33К. На 13 год у нас интерес будет только 500 долларов (или других единиц). И последние два года наши платежи по интересу в сегодняшних деньгах уйдут в минус.

Суммируем все года и получаем, что всего интереса банку мы заплатим меньше 50К (49,600), а вовсе не 100К! За счет чего? За счет постепенных накоплений небольших изменений за большой промежуток времени!

Важный вывод из этой модели - ипотека это по видимому единственное средство обратить инфляцию в свою пользу.

Еще раз обращаю внимание, что за счет сильного огрубления параметров, реальный результат будет еще более благоприятен для заемщика. Кроме того, мы не рассматривали налоговые последствия выплат по процентам. В частности потому, что этот параметр тоже может меняться, а мы берем только константы.

Какой риск у этой модели? Поскольку мы закладывали только два параметра, риск может быть только один - инфляция чудесным образом кончится. Вы в это верите? Я - нет.

Что такое 50К? За время жизни кредита (15 лет) это грубо говоря 250 в месяц. Можем мы потратить такие деньги чтобы дети свободно рисовали на стенах и мы их не гоняли? Это каждый сам решает. Платить быстро или долго? Да, при такой модели мы заплатим интереса раза в 2 больше, чем если бы мы выплатили кредит допустим за 5 лет. Но чтобы выплатить кредит за 5 лет, суммарно нужно платить гораздо больше.

Т.е. разница - вы напрягаетесь изо всех сил или живете спокойно. Кто не считает деньги, может выплатить кредит быстро. Кто считает - выходит на трассу Э(кономика)-1, поднимает большой палец, ловит большой грузовик с номерным знаком "инфляция" и спокойно едет за бесплатно. Километре на 5-ом обгоняет седаны и спортивные машины, которые обогнали ваш грузовик раньше а теперь стоят на обочине со спущенными шинами и пустым баком.

Страшно. Ох как страшно влезать в кабалу на 15 (или на 30) лет. Ипотека по своей природе - долгосрочный проект с долгосрочными обязательствами.

По сути, нынешнее работающее поколение в России столкнулось с таким проектом впервые.

У них нет опыта предыдущих поколений чтобы посмотреть как это работает. К тому же врожденное в крови недоверие к государству (обманет) и отсутствие веры в стабильность.

Считается, что Америка сегодняшнего дня сформировалась благодаря двум национальным проектам, оказавшим наибольшее воздействие на развитие страны.

1 - дороги. Проект 20-х годов прошлого века. Тогда люди стали покупать машины потому что наконец стало действительно возможным на них куда-то поехать.

2 - mortgage программы. Именно благодаря им миллионы людей стали домовладельцами, осуществив американскую мечту.

Нам бы еще дороги построить...

Disclaimer. Автор не дает конкретных советов и не несет ответсвенности за финансовые последствия, которые могут произойти в результате чтения данной статьи.

Прежде чем принять решение любого рода, проконсультируйтесь с лицензированным профессионалом.

Gazeta.ru

Ваши комментарии:

Связь с нами