Внедрить ипотечные ценные бумаги в России – давняя мечта финансовых властей. До кризиса эту мечту настырно пытались реализовать, выпуская один за другим законопроекты, а потом - поправки к ним. Однако процесс шел туго: закон постоянно оказывался нерабочим. То там, то здесь в простыне благих прожектов виднелись предательские прорехи. Поэтому банки, как ни старались, осуществить массовый выпуск ипотечных облигаций не смогли.

Кризис внес свои коррективы: рынок ипотеки впал в кому. Когда пульс еле бьётся, не до бумаг. Да и сама идея приобрела неприятный запах, а проще говоря – протухла, в связи с громким фиаско рынка ипотечных бумаг в США. Вообще, на основе каких таких портфелей ипотечных ссуд можно выпускать бумаги, если были серьезные проблемы с просрочкой, а новых кредитов практически не выдавалось – сплошные реструктуризации?

Все до последнего времени указывало на то, что на ипотечных бумагах по всему миру, в том числе в России, инвесторы надолго поставили жирный крест. На этой неделе был озвучен доклад Федеральной комиссии США по расследованию причин финансового кризиса. В этом документе американские финансовые власти честно и без обиняков признались: обрушение рынка всех ипотечных бумаг, в первую очередь обеспеченных жилой недвижимостью, в 2006-2008 годах, стало одной из главных причин распространения финансового кризиса по всему миру. Проблемы на рынке бумаг, обеспеченных закладными на коммерческую недвижимость, также внесли свой вклад в ухудшение ситуации. По некоторым данным, в прошлом месяце доля просроченных ссуд в этом секторе выросла до 9,34%.

В России до кризиса хоть сколько-нибудь ощутимого количества ипотечных бумаг не успели эмитировать, что спасло нашу банковскую систему от неприятного перехода из состояния комы на кладбище. Теперь стараниями госбанков и Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) ипотека ожила. За последний год большинство банков восстановили выдачу жилищных кредитов. При этом, на рынок возвращаются более рискованные программы: кредиты на загородные дома и «первичку», нецелевые ссуды под залог недвижимости. Восстановилось кредитование в иностранной валюте.

Стоимость ипотеки для потребителя немного снизилась, снова появился выбор между фиксированными, комбинированными и плавающими ставками. В 2010 году объем выданных жилищных займов вырос в 2,5 раза по сравнению с 2009 годом, а емкость рынка ипотеки достигла 340-380 млрд. рублей. Конечно, о докризисных темпах роста пока говорить не приходится, но, видно, что рынок вышел из коматозного состояния и уже готов к переходу в палату для стабильно тяжёлых. Всё же лучше, чем в дом вечной скорби…

Похоже, для всех участников ипотечного рынка, еще толком не поправившегося, первые симптомы выздоровления кажутся уже чуть ли не полноценным возвращением к нормальной жизни. Банки почти без опаски запускают новые программы и размораживают старые, а некоторые организации, особо приближенные к государственной казне, даже уже пытаются демпинговать. Но это еще ладно. Власти снова взялись за совершенствование законодательной базы по ипотечным бумагам. Причем очень смело так начали – с послаблений.

Глава Ассоциации региональных банков России Анатолий Аксаков внес на рассмотрение Госдумы проект поправок в закон «Об ипотечных ценных бумагах», который снимает ограничения на привлечение вкладов эмитентами таких бумаг. Документ предусматривает исключение из упомянутого закона требования к кредитным организациям, выпускающим облигации с ипотечным покрытием, о соблюдении обязательного норматива Н19. Он определяет максимальное соотношение совокупной суммы обязательств эмитента перед кредиторами, которые имеют приоритетное право на удовлетворение своих требований перед владельцами облигаций с ипотечным покрытием, и собственных средств банка. Центробанк уставил своей инструкцией, что Н19 не может быть выше 50%.

В общем-то, этот норматив в кризисное время имел очень полезное действие – защищал вкладчиков от банков. У них был большой соблазн увлечься так некстати раздачей ипотечных «фантиков» и влезть в опасные долги, а при банкротстве раздать все деньги владельцам облигаций. Вкладчикам могло бы и не остаться ничего. Получается, что норматив предохранял российскую банковскую систему от американской ипотечно-бумажной «болезни».

Однако кризис миновал, поэтому можно уже не предохраняться, решили во власти. Поэтому в закон «Об ипотечных ценных бумагах» влепили статью про исключение имущества, залогом которого выступают ценные бумаги с ипотечным покрытием, из конкурсной массы. Это автоматически лишило физлиц былой защиты – приоритета в очередности погашения долгов, а норматив Н19 вроде как стал бесполезным.

Но дело в том, что стал он бесполезным для вкладчиков, хотя для банков все равно в какой-то степени продолжает оставаться прививкой от жадности. Законопроект Аксакова отменяет Н19 и ограничения на привлечение вкладов эмитентами ипотечных ценных бумаг. «Принятие этого законопроекта позволит банкам укрепить ресурсную базу и активнее заниматься кредитованием экономики, в том числе, на ипотечном рынке», - уверен глава ассоциации.

В принципе, я с ним согласна. Но стоит ли дополнительно банки провоцировать на выпуск ипотечных бумаг вообще, отменяя связанные с этим ограничения? Массовое увлечение подобного рода фондированием уже закончилось, и совсем недавно, коллапсом мировых финансовых рынков. Я очень сомневаюсь в том, что у российских банкиров хватит выдержки пользоваться ипотечными бумагами разумно и с должной осторожностью. К сожалению, на чужих ошибках люди учатся плохо. Поэтому осведомленность о неудачном американском опыте – это вовсе не аргумент.

Да и вообще, не рано ли радуемся? Откуда такая уверенность, что все трудности позади? Еще совсем недавно, в октябре-ноябре 2010 года, аналитики АИЖК отмечали некоторое замедление темпов роста ипотеки. Это явление объяснили тем, что первые признаки восстановления ипотечного рынка появились тоже совсем недавно - в конце 2009 года.

Каждый, кто когда-нибудь серьезно болел гриппом, знает, что при первых признаках выздоровления резко хочется встать с постели и начать уже что-нибудь делать. Лежать бревном так надоело, поэтому хочется свернуть горы, закончив одним махом все отложенные на время болезни дела. Однако это коварное облегчение. Поддавшись ему, быстро валишься назад на постель, недоумевая, откуда взялась неожиданная слабость. И вот ты снова самый больной в мире человек.

Если российский ипотечный рынок опять заболеет, то, имея за спиной увесистый портфель ипотечных облигаций, он может уже не поправиться. Например, упадут доходы россиян из-за снижения цен на нефть, поэтому перестанут они погашать ипотеку. Это не так страшно, когда сам банк не сидит в долгах как в шелках. А если долги огромные, то почему бы не повториться американскому сценарию? Такое вполне себе может случиться, и даже еще хуже.

Совсем недавно эксперты говорили о том, что спасением для ипотечного рынка в кризис стал его небольшой объем. То есть в принципе сравнительной небольшой объем ипотечного портфеля позволил банкам маневрировать и тянуть время. Однако облигации способны быстро раскормить российскую ипотеку, и тогда она уже потеряет былую легкость и способность к безопасной «консервации».

Остается только надеяться на то, что российские банкиры окажутся осторожнее американских коллег и внимательно отнесутся к их печальному опыту. Тогда разумный баланс между объемом рынка ипотеки, его устойчивостью и ростом будет соблюден. Так же хочется верить, что в ипотечных ценных бумагах, как в инвестиционном инструменте, не осталось больше скрытых изъянов. Поэтому их покупатели адекватно смогут оценить уровень рисков.

В прочем, на это надеюсь не только я, но и крупнейшие финансовые институты мира. Американские банки Morgan Stanley и Bank of America готовят выпуски ценных бумаг, обеспеченных закладными на коммерческую недвижимость, на общую сумму $1,55 млрд. Еще на более солидную сумму в $2,2 млрд. таких же облигаций планируют эмитировать Deutsche Bank и UBS. Так что на ипотечные бумаги уповают снова и в Старом, и в Новом свете. Раз такие массовые выпуски планируют крупнейшие банки, то и спрос на них они уже основательно прощупали.

В мире всем уже ясно, что инвесторы не против прикупить ипотечные бумаги. Видимо, именно с этой перспективой связана активность по латанию отечественного ипотечно-бумажного законодательства. Главное сейчас - открыть новый источник фондирования, а что там дальше будет с ипотекой – не так важно. Авось, само все образуется. На это сейчас, похоже, рассчитывают и те кто, кто собирается выпускать ипотечные бумаги, и те, кто их будет покупать.

В конце концов, искать панацею на финансовом рынке никто не собирается. Это утомительное занятие больше напоминает поиски философского камня. Поэтому незачем мучиться и придумывать более безопасную альтернативу ипотечным бумагам. Проще воспользоваться уже привычной схемой. Например, до сих пор есть любители опасных бритв, даже при обилии безопасных станков в продаже. Любителям нравится простота, экономичность конструкции, и ее брутальность, а порезаться они не боятся, поскольку пользуются лезвием осторожно. Стоит ли ждать, когда дрогнет рука?

Bankir.ru

Ваши комментарии:

Связь с нами