Ипотека стала одним из самых известных банковских продуктов: о ее возможностях, по данным опросов, в курсе 80% россиян. Правда, здесь все как в случае со снежным человеком: все знают, но почти никто не видел. И не потому, что банки сильно зажимают заемщиков процентами: наоборот, ипотечные программы становятся все доступнее. В отличие, впрочем, от самого жилья. Из-за цен на которое даже самая гуманная ипотека по реальности пока смахивает на программу освоения Марса под посадку яблоневого сада… Всего 2% россиян выплачивают или уже выплатили кредит. Что ожидает тех, кто, несмотря на дороговизну “квадратов”, собирается к ним присоединиться, решил выяснить “МК”.

Иду на снижение

— Надо выходить на уровень кредитных ставок 6—8%, чтобы не было страшно заимствовать деньги на будущее, — заявил еще в конце прошлого года первый вице-премьер Дмитрий Медведев. От этого зависит продвижение нацпроекта “Доступное жилье”, перед запуском которого чиновники неосторожно обещали квартиру каждой российской семье (уже к 2010 году и аж в 54 “квадрата”). Насчет “каждой”, конечно, загнули: во всяком случае, сегодня на кредит хотя бы в 100 тысяч долларов (а этих денег на нормальную жилплощадь в Москве все равно не хватит) может рассчитывать семья, чей совокупный доход составляет около 2,5 тысячи “зеленых” в месяц. Это чтобы взять у банка в долг на десять лет, ежемесячно отдавая ему 1,3 тысячи долларов из своих заработков.

У большинства заемщиков на расплату с кредитором уходит 40—50% ежемесячного дохода. Если семья располагает достаточными средствами и готова на добровольный удар по бюджету, то у нее сегодня и впрямь появилось больше возможностей купить квартиру без вопиющей переплаты.

Вместо жилья по прихоти рынка становится доступнее ипотека. С каждым годом российские заемщики переплачивают все меньше: ипотечные ставки за последние пять лет упали на пять же процентов. Если еще год назад самая низкая ставка составляла 9%, то сегодняшний минимум — 6—7%. К банкирам, решившим не жадничать, правда, придется прийти с валютой, которую многие россияне и в глаза никогда не видели — швейцарские франки (7%) или японские иены (6,5%).

Кстати, поведясь на заманчивые цифры, можно наткнуться на небольшой подводный камень — постоянную конвертацию. Переводя кровные в иностранные дензнаки (в том числе и “экзотические”), клиент имеет шанс потерять на курсовой разнице. Однако одновременно у него появляется и хорошая возможность сэкономить, благодаря которой валютные кредиты, по оценкам экспертов, в конечном счете оказываются выгоднее. Ведь за удовольствие кредитоваться в рублях придется выплачивать не менее 11%. Недавно одной из компаний было объявлено о 8-процентной ставке рублевого кредита, но этот акт благотворительности, — не более чем грамотный пиар-ход. Если внимательно вчитаться в условия, становится ясно: льготная процентная ставка будет действовать только во время строительства жилья (то есть 2—3 года), а дальше покупателю придется расплачиваться уже по обычной ставке (причем не самой низкой на рынке), которая колеблется в интервале от 12 до 14%.

В этом году ряд крупных банков уже объявил о грядущем падении ставок (в том числе и рублевых кредитов) на 1%. Выход на уровень, заданный полгода назад Дмитрием Медведевым, как утверждают эксперты, лишь дело времени.

А у соседа дешевле!

А как быть с теми, кто уже взял ипотечный кредит по невыгодным ставкам? Чтобы этой категории не пришлось кусать локти, банки в прошлом году вывели на рынок новый продукт — перекредитование, или рефинансирование кредита. Снижение ставки всего на несколько процентов — это уже тысячи сэкономленных “у.е”. Если повезет, то перекредитоваться получится в том же банке, где одолжился ранее. В этом случае вам выдадут новый кредит, за счет которого будет погашен старый. Ну а если кредитор не готов пойти навстречу, придется идти к тому самому “соседу”, у которого дешевле. То есть в другой банк.

Здесь нужно приготовиться к новым расходам, ведь перекредитование очень схоже с процедурой получения кредита. Клиенту вновь придется платить за рассмотрение заявки, за открытие и ведение ссудного счета, за выдачу кредита, оценку недвижимости и другие услуги, предусмотренные банком. Таким образом, если разница между прежней и новой ставкой составляет менее 3%, игра вряд ли будет стоить свеч. К тому же пришедшему на перекредитовку в “чужой” банк предстоит вновь доказывать свою платежеспособность. Ведь новые кредиторы не станут принимать во внимание тот факт, что их предшественники уже проделали эту операцию. Это еще не все. Банк, которому вы “изменили”, может содрать штраф за досрочное погашение кредита (конечно, если это предусматривается в договоре). Величина комиссии в таком случае составит несколько процентов от досрочно возвращенной суммы. Перекредитовавшиеся граждане, кроме того, теряют право на налоговый вычет по уплачиваемым процентам.

Ветер перемен задул и на рынке загородной недвижимости. Еще несколько лет назад взять ипотечный кредит можно было всего у нескольких банков, которые за предоставление столь уникальной услуги “драли” повышенные проценты. Сейчас на рынки загородной ипотеки вышли десятки игроков: в частности, уже 90% московских банков предложили подобные ссуды. Вследствие чего, конечно, произошло массовое понижение процентных ставок: теперь они сравнимы с существующими на рынке городского жилья. За два последних года уровень стандартного банковского процента с 16—20 упал примерно на четверть. Теперь это от 10,5 до 14% годовых. Заметно снизился и минимальный первоначальный взнос: его сумма составляет от 20 до 40% от стоимости объекта. Тем не менее рынку загородной недвижимости пока есть куда стремиться: занять деньги у банка на покупку коттеджа гораздо сложнее, чем на приобретение квартиры. Жестче требования и к заемщику, и к объекту недвижимости.

Дорога к доступному жилью

В борьбе за клиентов конкурирующие кредиторы, впрочем, вынуждены облегчать им жизнь всеми доступными способами. По словам аналитика Сергея Черноскутова, рынок начинает развиваться по западному сценарию: сроки кредитования увеличиваются, требования к заемщикам, наоборот, снижаются. Сейчас это относится в основном к рынку городского жилья, но, как уверены эксперты, и до коттеджей дойдет черед.

Что касается покупки жилплощади в городе, то среди новшеств последних лет — кредитование без первоначального взноса, сокращение сроков оформления кредита, а также упрощение этого процесса. Появляются нестандартные программы, “заточенные” под специфические интересы заемщиков. Например, тех, кто хочет переехать в квартиру с большей площадью. Для таких клиентов один из банков изобрел следующую схему: сначала выдается кредит на покупку новой квартиры, а потом в течение полугода заемщик продает старую жилплощадь и таким образом частично рассчитывается.

Банкиры уже не требуют гор документов: подписывая граждан на новые программы, в большинстве случаев просят принести копию паспорта, анкету и заявление о размере ежемесячного дохода и ожидаемых источниках погашения кредита. Отказать клиенту банк может в нескольких случаях: если он официально не трудоустроен или же источник доходов носит незаконный характер; если уже взял кредит в другом банке, и платежи по нему превышают половину дохода; если пытается ввести банк в заблуждение (в частности, по поводу реального дохода или расходов). Однако со временем к заемщику придираются все меньше: некоторые банки, дающие в долг, теперь даже не требуют от клиентов справок о доходах. Увы, любое послабление такого рода делает цену кредита выше.

Большую терпимость банкиры стали проявлять к предпринимателям — собственникам бизнеса, которым ранее вменялась финансовая нестабильность. Наемные служащие для кредитора, конечно, предпочтительнее: их доходы легче просчитать, а справку о зарплате, пусть и “серой”, — получить. Впрочем, теперь и к предпринимателю проявляют доверие: могут попросить лишь представить вменяемую бухотчетность. В качестве кандидатов на ипотечный кредит банки все чаще соглашаются рассматривать и иностранцев (ранее в долг, как правило, давали только гражданам России). Иностранец, желающий кредитоваться у нас, должен проживать на российской территории, а также иметь здесь источник дохода.

Конечно, в каждой кредитной организации свои тонкости. “Например, кто-то требует поручителей, кому-то необходима постоянная регистрация в Москве, кто-то работает только с заемщиками с высокой “белой” зарплатой”, — поясняет эксперт рынка Юлия Вербицкая. Одно из стандартных пожеланий к заемщику, по ее словам, — “подходящий” возраст. Однако и на этом фронте наметились перемены.

Длинный кредит

В числе новинок — ипотечные кредиты, расплачиваться по которым можно, уже будучи “глубоким” пенсионером. Предположим, берешь в долг на 40 лет и рассчитываешься аж до 85. Резон здесь следующий: “длинный” кредит поможет снизить размер ежемесячного платежа. Желающим согласиться на такое заманчивое предложение эксперты рекомендуют опять же смотреть в оба. “Кредит сроком на 40 лет предполагает, что доход заемщика должен быть не менее 2—2,5 тысячи долларов в месяц и сохраняться неизменным как в студенчестве, так и на пенсии, — считает аналитик Станислав Гундар. — Кроме того, надо просто вспомнить российские банки, которые существуют 40 и более лет. Что, никто не вспомнился? Значит, планирование на такой период неактуально”.

Если даже есть уверенность и в завтрашнем дне, и в банке, придется учитывать еще один минус “длинного” кредитования: большая отсрочка увеличит переплату процентов. Банк, согласившись кредитовать вас до старости, захочет компенсировать риски. Это часто чревато повышенным процентом по кредиту и практически всегда — значительным увеличением тарифа на обязательное страхование жизни. Он возрастет как минимум вдвое: страховые компании предлагают для “нестандартных” заемщиков повышенные ставки.

Страховые выплаты отнюдь не мелочь: если остальные траты производятся единовременно, то страховой сбор взимается каждый год в течение всего срока кредита. Процент начисляется на остаток ссудной задолженности. Банки, как правило, требуют застраховать не только жизнь, но и трудоспособность заемщика, а также сам объект залога от риска разрушения. Некоторые кредиторы настаивают на необходимости страхования риска утраты права собственности. И еще: чем старше заемщик, тем выше вознаграждение страховщика.

Так что поблажка, как говорится, с натяжкой: на “длинные” кредиты соглашаются заемщики, которым во что бы то ни стало нужно уменьшить ежемесячный платеж. Пусть и слишком дорогой ценой. Средний же срок российского ипотечного кредита составляет семь лет.

Ипотека или аренда?

Итак, несмотря на всеобщую ипотечную либерализацию, о которой трубят и банкиры, и чиновники, продвигающие нацпроект, покупка жилья в кредит — удовольствие по-прежнему дорогое. Если вы занимаете на 10 лет, на проценты уйдет примерно 60% суммы кредита. Если одалживаете на 25 лет — целых 170%. Дальше — больше. К этой переплаченной сумме придется приплюсовать еще и дополнительные расходы, неизбежные для получения кучи денег, которая пойдет на покупку квартиры. В среднем допрасходы потянут на 3—6% от суммы кредита, и конкретная “цена переплаты” будет зависеть не только от банка, но и от вида жилья, на покупку которого вы кредитуетесь.

Десятилетиями отдавать банку большую часть зарплаты, чтобы к старости наконец заиметь заветную жилплощадь в полную собственность? Здесь перед решающим квартирный вопрос чаще всего встает дилемма: ипотека или аренда. Казалось бы, гораздо выгоднее сделать выбор в пользу первой. Если еще полтора года назад средние ежемесячные ипотечные платежи были равны платежам за аренду аналогичной квартиры, то теперь ипотека убежала далеко вперед. Арендатор платит в среднем в два раза меньше заемщика, покупающего в кредит ту же площадь. “Однако необходимо учитывать, что кредитные платежи являются по своей экономической сущности инвестициями, а арендные — затратами”, — считает эксперт рынка Владимир Мильзихов. Другими словами, арендовать — это платить чужому дяде и не иметь на жилье никаких прав. Кроме того, вступая в ипотеку, человек получает полную уверенность в том, что платежи в течение десятилетий расплаты не увеличатся. Арендатор же от этого совершенно не застрахован. Очередные повышения (на 10—15%) для квартиросъемщиков эксперты пророчат уже в конце лета: на середину — конец августа приходится традиционный пик активности иногородних, переселяющихся в столицу. Кроме того, налоговые органы и столичные власти недвусмысленно заявили о намерениях всерьез взяться за наимодателей, которые не платят налоги с дохода. Пока эти заявления не успели дать толчок к росту арендных ставок. Однако многие арендаторы наверняка в скором времени решат выйти из тени, но без убытков. То есть включить сумму налога в плату за сдаваемое жилье.

Московский комсомолец

Ваши комментарии:

Связь с нами