Еще несколько лет назад взять ипотечный кредит на покупку загородной недвижимости было очень проблематично. Всего несколько банков предоставляли средства на приобретение коттеджей, и условия кредитования с трудом можно было назвать выгодными. Сегодня ситуация изменилась: на рынке загородной ипотеки работают несколько десятков банков. Проценты по кредитам практически соответствуют ставкам на покупку городского жилья, а первоначальный взнос заметно снизился. Тем не менее занять деньги у банка на покупку коттеджа до сих пор остается сложной проблемой - требования к загородным объектам очень жесткие.

Если первые кредиты на приобретение квартир банки стали выдавать еще в начале 1990-х, то на загородный рынок они обратили внимание всего два-три года назад. «Слабая активность на рынке загородной недвижимости отчасти объяснялась тем, что у банков на тот момент не было достаточного количества средств для выдачи. Поэтому они предпочитали типовые квартиры, - поясняет директор департамента продаж брокерской компании «Независимое бюро ипотечного кредитования» Павел Комолов. - К тому же на - как правило - стандартном городском жилье гораздо легче отработать технологии кредитования».

Сегодня во многих регионах России ситуация полностью повторяет ту, которая была в Москве около трех лет назад. Местные банки предлагают кредиты под 16-17% годовых в рублях или под 14-15% в долларах на срок не более 20 лет. «Новостройки практически никто не кредитовал, равно как и землю с домами», - добавляет Комолов. Кроме того, замечает он, в банковской сфере не хватает квалифицированных юристов, способных в короткие сроки рассмотреть документацию по загородному объекту, чтобы дать заключение. «Три-четыре года назад не более 10 банков работали по загородному формату», - вспоминает начальник департамента продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов.

Сегодня только в Москве на рынке ипотечного кредитования работает около 70 банков, замечает директор по ипотеке «МИЭЛЬ-Брокеридж» Юлия Вербицкая, и около 90% из них предлагают кредиты на приобретение загородной недвижимости. «Даже по сравнению с прошлым годом количество банков, работающих на рынке ипотечного кредитования загородной недвижимости, выросло почти в два раза», - уточняет она. Гораздо лояльней стали и условия кредитования. С 2005 года уровень стандартного банковского процента с 16-20 понизился примерно на четверть. В настоящее время размер ставки колеблется от 10,5 до 14% годовых, а сумма минимального первоначального взноса составляет от 20 до 40% от стоимости объекта. "Выросла и доля продаж по ипотечным кредитам, - замечает исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. - Только в текущем году она увеличилась с 1-2 до 10-13%".

Во многом условия кредита зависят от таких факторов, как размер и уровень подтверждения доходов, срок кредитования, валюта кредита, а также от самого приобретаемого объекта. На загородном рынке до сих пор актуален вопрос рисков, подчеркивает Игорь Жигунов. В первую очередь риски связаны с проблемой оценки объекта. «Ведь если для жилья в многоквартирных домах подходит метод сравнительных продаж, то по загородным объектам, которые индивидуальны, сравнение не столь корректно и погрешность в оценке может составлять 15-20%, - замечает он. - Земельные участки оценить еще сложнее». Юлия Вербицкая добавляет, что сегодня даже в Подмосковье доля земельных участков, которые можно приобрести с помощью кредитных программ банков, вряд ли превышает 10%.

Как полагает Мария Литинецкая, несмотря на программу земельной ипотеки под эгидой Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, кредиты под залог права собственности на земельный участок выдаются крайне неохотно. «Многие банки не признают земельный участок ликвидным активом, что связано с особенностью рынка земли, с его закрытостью и непредсказуемостью», - подчеркивает Литинецкая. Жигунов отмечает, что по закону невозможна ипотека на дачные дома, а это ограничивает перечень принимаемых в залог объектов.

"Предпочтение отдается землям из категории ИЖС, где возможна постоянная регистрация", - согласен с ним Павел Комолов.

По его мнению, сама по себе удаленность загородного объекта не так важна - куда более решающими оказываются факторы, которые влияют на ликвидность дома. В частности, пригодность к круглогодичному проживанию, наличие инженерных коммуникаций и возможность проезда к дому. «В результате около 70% домов не могут быть проданы в ипотеку, - замечает начальник аналитического отдела компании «Новый город» Наталья Ветлугина. - С другой стороны, остающиеся 30%, которые потенциально подходят под требования банков, - это очень много. Ведь еще год назад нам такие цифры и не снились».

Банки, наиболее активно работающие на загородном рынке

№ Банк Программа Валюта Ставка, % Срок кредита Первоначальный взнос, %
1 Сбербанк Кредит "Ипотечный+" (жилье, построенное с участием Сбербанка) RUR 10,25–11,50 1–30 лет От 10
2 Москоммерцбанк Инвест-ипотека $ 10,50–12,00 5–25 лет От 20
3 КИТ Финанс КИТ - Корпорация специальная (для сотрудников компаний, заключивших договор с банком) $ 9,75 5–10 лет От 10
КИТ – Валютный стандарт $ 9,75 5–15 лет От 10
Ипотека - Мечта RUR MOSPRIME+ (5,00–5,50) 1–30 лет От 10
КИТ - Корпорация базовая (для сотрудников компаний, заключивших договор с банком) $ 10,50 1–15 лет От 10
Основная программа $ 10,50–11,50 1–30 лет От 10
Основная программа RUR 10,75–12,75 1–30 лет От 10
КИТ - Корпорация специальная (для сотрудников компаний, заключивших договор с банком) RUR 10,75 20–30 лет От 10
КИТ – Долгосрочный стандарт RUR 10,75 5–30 лет От 10
КИТ - Корпорация базовая (для сотрудников компаний, заключивших договор с банком) RUR 11,75 1–30 лет От 10
4 Транскредитбанк Ипотечный кредит $ 10,00–13,00 1–25 лет 10–70
Ипотечный кредит RUR 11,50–15,00 1–25 лет 10–70
5 Газпромбанк Недвижимость в коттеджном поселке Зеленый Мыс или Чигасово-2 $ 11,00 1–15 лет 30–70
Недвижимость в коттеджном поселке Зеленый Мыс или Чигасово-2 EUR 11,00 1–15 лет 30–70
Строительство и приобретение загородной недвижимости $ 11,50–13,50 1–15 лет 30–70
Строительство и приобретение загородной недвижимости EUR 11,50–13,50 1–15 лет 30–70
Строительство и приобретение загородной недвижимости RUR 13,00–15,00 1–15 лет 30–70
Недвижимость в коттеджном поселке Зеленый Мыс или Чигасово-2 RUR 16,00 1–15 лет 30–70
6 Росбанк Модификация "Коттедж" (коттеджные поселки Пестово и Павлово) $ 12,50–13,50 1–15 лет От 40
Модификация "Коттедж" (коттеджные поселки Пестово и Павлово) EUR 12,50–13,50 1–15 лет От 40
Модификация "Коттедж" (коттеджные поселки Пестово и Павлово) RUR 17,00–18,00 1–15 лет От 40
7 Абсолют банк Коттедж в кредит $ 11,00–15,00 До 10 лет От 35
8 Банк жилищного финансирования БЖФ Залог $ 10,20–12,00% 10–25 лет От 0
БЖФ Залог RUR 11,00–14,00 1–30 лет От 0
9 Возрождение Кредит $ 0,00–11,50 До 10 лет От 10
Кредит на покупку земельного участка и строительство дома RUR 14,00–16,00 1–30 лет 10–70
10 Юниаструм банк Ипотечный кредит "Валютный" $ 11,00–12,50 1–30 лет 10–90

Источник: Независимое бюро ипотечного кредитования

Изменение цен предложения на жилье в Москве на вторичном рынке за май 2007 года
(с учетом жилья элитного и бизнес-класса - квартиры в монолитных и кирпичных домах).

Средняя цена за 1 кв. м Монолит Панель
$/кв. м Прирост, % $/кв. м Прирост, % $/кв. м Прирост, %
В среднем по городу 5092 -1,7 6085 -1,7 4114 -0,9
ЦАО 7612 -3,1 7910 -3,3 5512 1,7
САО 4642 -2,3 5120 -2,6 4039 -0,8
СВАО 4222 -1,2 4589 -0,9 4027 -1,4
ВАО 3989 -1,3 4267 -1,2 3767 -1,4
ЮВАО 3713 -1,7 3865 -1,5 3663 -1,7
ЮАО 4021 -1,0 4432 0,0 3881 -1,1
ЮЗАО 4906 -1,0 5845 -0,9 4455 -0,9
ЗАО 5739 -2,5 6582 -1,8 4604 -1,5
СЗАО 4258 -1,6 4535 -2,1 4016 -0,2
Зеленоград 2927 -1,6 3035 -3,0 2902 -1,4

Источник: RWAY

Газета

Ваши комментарии:

Связь с нами