Многие банки предлагают ссуды на покупку коттеджей и таунхаусов. Но условия не такие выгодные, как по «квартирным» кредитам, да и получить заем гораздо сложнее.

В число игроков, готовых профинансировать покупателей загородной недвижимости, входят Русский ипотечный банк (РИБ), Юникредитбанк, Райффайзенбанк, Ипотек-банк, «Зенит», «КИТ Финанс», «Сосьете Женераль Восток» (БСЖВ). В начале марта о запуске подобной программы объявил ДжиИ Мани банк. Ссуду на покупку коттеджа в размере до $1,5 млн можно получить на срок до 30 лет. Процентная ставка зависит от наличия положительной кредитной истории, документов, подтверждающих доход, и размера первоначального взноса (минимум 5% от стоимости жилья). Ставка в долларах – от 9%, в рублях – от 10%. «Кредитование покупателей загородной недвижимости – одно их самых перспективных направлений, – поясняют в банке. – Недавно мы проводили опрос, и более половины респондентов признались, что хотели бы переехать из города, причем 27% опрошенных предпочли бы жить с семьей в отдельном доме. Но реализовать свое желание пока удалось лишь 7% ».

«Подмосковная» доля. По оценкам Городского ипотечного банка (ГИБ), на «коттеджные» ссуды пока приходится не более 5–10% от общего объема жилищных займов в России. Доля кредитов на покупку загородного жилья в ипотечном портфеле БСЖВ в прошлом году составила около 18%, а у РИБа – всего 0,5%. Средняя сумма подобных займов в БСЖВ, если рассматривать Подмосковье, – $235 тыс., в РИБе – $340 тыс.

Несмотря на растущий спрос на коттеджи и таунхаусы, отмечают наблюдатели, лишь около 4% сделок совершается при помощи ипотеки. По прогнозам, этот показатель в текущем году будет увеличиваться в среднем на 1 процентный пункт в квартал. «Дополнительный стимул для банков выдавать подобные ссуды – рост стоимости земельных участков и возведенной на них недвижимости. Это приводит к увеличению цены заложенного имущества и снижает риски», – отмечает начальник отдела развития бизнеса центра ипотечного кредитования БСЖВ Екатерина Забелина.

По словам банкиров, наибольшей популярностью пользуются займы на приобретение объектов эконом- и комфорт-класса стоимостью $150–400 тыс. Кредиты на их покупку чаще всего берут люди в возрасте 30–45 лет: представители среднего класса с высшим образованием, высококвалифицированные специалисты и менеджеры среднего звена. «Нередко подобными ссудами пользуются и владельцы бизнеса, – добавляет президент Национальной ипотечной компании («Ником») Сергей Постнов. – Они играют на разнице между доходностью предпринимательской деятельности и стоимостью займа: получить ссуду, как правило, выходит дешевле, чем изымать работающие деньги из дела». Такие клиенты обычно приобретают коттеджи на сумму от $300 тыс. до $3 млн.

Недешевые выселки. Однако получить ссуду на покупку загородной недвижимости сложнее, чем оформить заем на приобретение квартиры. Да и условия не такие привлекательные. «Нередко застройкой земель занимаются не слишком прозрачные компании, которые не могут похвастать многолетним опытом работы, – говорит вице-президент Ипотек-банка Елена Шилина. – Риски кредитной организации увеличиваются и, соответственно, растут ставки». Как правило, по займам на покупку коттеджа с земельным участком они на 1–2 процентных пункта выше, чем по ссудам на городское жилье. Если «квартирный» кредит в рублях сегодня можно получить под 10–12% годовых, то «коттеджная» ссуда в большинстве случаев обойдется в 13–15%. Одной из причин такого «неравенства», отмечает начальник управления сопровождения ипотечных сделок РИБа Павел Рыбаков, являются риски, связанные с реализацией дома в случае обращения взыскания на залог. Так, если срок экспозиции недвижимости (период, за который на отчужденное жилье находят покупателя) в городе составляет от двух недель до двух месяцев, то в загородном – от четырех месяцев до полугода.

Снизить ставки порой позволяют совместные программы банков с застройщиками. Скажем, стандартная «загородная» ссуда Газпромбанка на 20 лет обойдется в 15% годовых до регистрации права собственности на недвижимость и в 13% – после. Максимальная сумма при этом – $1,5 млн. А если заемщик воспользуется спецпредложением и возьмет кредит на покупку недвижимости в поселке Зеленый Мыс, заем на 20 лет будет стоить 12% годовых, причем клиенту смогут предоставить до $2 млн.

Дороже на 1–1,5 пункта для покупателя коттеджа выходит и страховой полис – помимо страхования жизни, залога и прав собственности придется, в частности, оплатить риски утраты имущества в случае наводнения, землетрясения и пожара.

Размер минимального первоначального взноса по кредитам на загородное жилье обычно выше, чем по ссудам на квартиры. Например, в Райффайзенбанке он составляет 15%, в то время как по «городским» займам – 10%. Причем условия «Райффайзена» в данном случае вполне лояльные: как правило, заемщику приходится выложить сразу около 30% стоимости объекта.

Дворец под домик. Если потребитель «запал» на конкретный дом и желает купить в кредит именно его, то вполне возможно, затея вообще не осуществится: в ссуде откажут. Развитие «загородной» ипотеки, отмечают банкиры, затормаживает риски, связанные со статусом земли и расположенных на ней строений. Так, множество дорогих домов возведено в водоохранной зоне, на территориях лесных фондов или землях сельскохозяйственного назначения. Причем нередко дома зарегистрированы как «садовые» или «летние». «На моей памяти был случай, когда предлагалось профинансировать покупку «летнего домика» общей площадью 800 квадратных метров!», – улыбается Павел Рыбаков из РИБа.

Во многих случаях риски потери права собственности или сноса объекта очень высоки. Ссуду на приобретение жилья с участком банк выдаст только при условии, что дом имеет статус жилого, а земля относится к категории «для поселений».

«Возникают и другие сложности, – отмечает начальник управления розничного кредитования Юникредитбанка Андрей Князев. – Рынок загородной недвижимости слабо стандартизирован, поэтому в оценке стоимости объектов получается большая дифференциация». Если стоимость квартиры в городе, как правило, определяют по метражу и географическому расположению, то при оценке коттеджей и таунхаусов учитываются и такие параметры, как близость инфраструктуры, наличие леса, водоема, качество почвы и воды. Есть факторы, которые влияют на стоимость дома, но оценить их можно только при помощи узкого специалиста: скажем, состояние фундамента или кирпичной кладки. «Чтобы минимизировать риски, мы просим наших клиентов провести техническую экспертизу у компании, которая имеет федеральную лицензию на обследование технического состояния зданий и сооружений», – говорят в ДжиИ Мани банке. «Независимый оценщик осматривает недвижимость, составляет экспертное заключение. Это снижает риски и заемщика, и банка», – добавляет Сергей Постнов из «Никома».

С качеством возведения жилья действительно связано немало рисков, соглашается директор департамента по оценке жилой недвижимости консалтинговой группы «НЭО Центр» Виктор Макаров: «Коттеджи не сдаются госкомиссии, строятся по индивидуальным проектам, официального надзора практически никогда не ведется». «Нередко дома возводят «кустарным» способом – с помощью прораба и дюжины гастарбайтеров, – говорит Павел Рыбаков. – Поэтому многие банки проводят строительную экспертизу, но некоторые скрытые дефекты без долбления стен выявить не получается». Проверка юридической чистоты земли и дома, а также качества строительства вполне может растянуться на несколько месяцев: кредиторам вовсе не хочется выдавать ссуду в $1 млн на покупку особняка, у которого впоследствии обрушится фронтальная стена.

Финанс

Ваши комментарии:

Связь с нами