Стоимость кредитных ресурсов еще слишком высока, чтобы механизм ипотеки можно было назвать массовым. Удешевлению ипотечного кредитования во многом препятствует длительность, а зачастую и невозможность процесса обращения взыскания на квартиры должников.

По итогам 2007 года объем выданных ипотечных кредитов в России составил около 500 млрд рублей. С одной стороны, темпы роста ипотеки говорят о растущем доверии населения к банкам. Однако масштабное ипотечное кредитование при неработающей системе реализации залога может спровоцировать системный кризис как банковского, так и финансового сектора экономики в целом. Дело в том, что все ипотечные кредиты предусматривают залог приобретаемого жилья, но в случае невозврата кредита реально продать заложенное жилье, выселив должника «в никуда», невозможно. Специального жилищного фонда, который должен быть создан, в частности, для решения вопроса с выселением, катастрофически не хватает. По сути, сегодня закон и правоприменительная практика стоят на страже интересов заемщика, а не кредитора, поэтому, выдавая ипотеку, банк рискует безвозвратно потерять эти средства. Этот перекос крайне удобен для должников, оказавшихся в критической финансовой ситуации, однако другой конец этой палки бьет по развитию ипотеки в целом. Надо четко это понимать: наращивать объем кредитов, возврат которых, по сути, ничем не обеспечен, банки не будут, это не филантропические организации. При этом не стоит забывать, что ипотека, обеспечивая платежеспособный спрос на жилье, способствует развитию многих связанных с ней отраслей экономики, таких как строительство, телекоммуникации, ЖКХ и пр. По подсчетам специалистов, 1 млн квадратных метров вводимого в эксплуатацию жилья создает около 40 тыс. рабочих мест. Препятствуя быстрой, внесудебной практике обращения взыскания и последующей реализации предмета залога, государство ставит серьезные барьеры как для повышения доступности ипотеки — а следовательно, и жилья, — так и для развития экономики в целом.

Законные тенденции

В отличие от привычного и популярного потребительского кредитования ипотека долгосрочный и дорогой финансовой продукт, к которому подходят с одинаковой серьезностью и банки, и заемщики. Если для получения потребительского кредита потенциальному заемщику достаточно иметь паспорт и 15 минут свободного времени для заполнения документов прямо в торговом центре, то процесс принятия решения о выдаче ипотеки может затянуться надолго. Банки с особой тщательностью подходят к оценке заемщика, чтобы минимизировать возможные риски, а заемщик, в свою очередь, должен трезво оценивать свои финансовые возможности по выплате кредита. Поэтому «молодой» портфель ипотечных кредитов, как правило, практически исключает просрочку погашения процентов и тем более дефолт заемщика. Это подтверждает и статистика — по итогам 2007 года процент невозврата ипотечных кредитов составил 1,2%. Проблемы начинаются позже. К сожалению, никто из заемщиков не застрахован от трагических ситуаций, которые могут повлиять на своевременность погашения задолженности. В процессе «старения» кредитов определенная их часть попадает в категорию невозвратов, и часть кредитного портфеля доходит до суда и последующего обращения взыскания на предмет залога.

Согласно закону «Об ипотеке», банк имеет право начать процедуру обращения взыскания на имущество при систематическом нарушении сроков внесения платежей, то есть при нарушении этих сроков более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. При выполнении этого условия у банка появляется право потребовать от заемщика полного погашения долга, в некоторых случаях так и происходит. Однако, по словам опрошенных банкиров, подобная тактика скорее исключение, чем правило. Начинать с ультиматумов банкам нет никакого резона, ведь кредит — это продукт, приносящий процентный доход. Поэтому в случае просрочек банки стараются вступить с должником в диалог, чтобы понять, что же реально происходит, способен ли должник дальше обслуживать кредит. Если попытки переговоров ничего не дают, если должник просто прячется от банка или уходит в глухую оборону по принципу «не плачу и платить не буду», тогда у банка не остается иных альтернатив, кроме как приступить к судебной процедуре обращения взыскания или, говоря человеческим языком, к конфискации и продаже залога.

Если рассмотреть чисто судебный аспект проблемы, то на первый взгляд особых проблем у банков возникать в подобных ситуациях не должно. Доказать в суде, что заемщик не исполнил свои кредитные обязательства, достаточно просто, и с точки зрения судебного производства подобные дела не представляются сложными. Это подтверждает и Анна Волкова, директор юридического департамента Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК): «По всем искам, поданным агентством и дошедшим до решения суда, были приняты решения в пользу агентства». По словам вице-президента DeltaCredit Константина Артюха, не испытывает в судах проблем с делами по обращению взыскания и его банк.

Однако на практике банки сталкиваются с проблемами как в ходе судебных заседаний, так и в процессе исполнения принятых судом решений. До недавнего времени дел об обращении взыскания в судебной практике почти не встречалось, самыми популярными «банковскими» судебными исками были претензии банков к заемщикам в связи с неуплатой долга по потребкредитам, предполагающие исключительно денежные выплаты. Работа с залогами в натуральной форме от взыскания денежных средств отличается очень сильно, и, несмотря на то, что в законе «Об ипотеке» четко оговорена специальная норма об обращении взыскания, суды, структура крайне консервативная, быстро перестроиться на новую категорию исков пока не смогли. Кроме того, не стоит забывать и о сроках рассмотрения подобных имущественных споров, которые в настоящее время составляют 1,5—2 года, считая от момента подачи иска и до возможной реализации недвижимости. Тем более что законодательно установлена возможность отсрочки исполнения решения сроком до года. Очевидно, что на финансовом положении банка все эти задержки и отсрочки сказываются отнюдь не позитивно. В соответствии с правилами ЦБ об обязательном резервировании сразу после первой задержки выплаты по кредиту банк обязан повышать уровень резервов по данному кредиту, причем с каждой новой задержкой их объем будет увеличиваться, пока не достигнет размера самого кредита. Поскольку формирование обязательных резервов производится за счет капитала банка, у него автоматически снижается капитализация, а следовательно, и объем средств, которые банк мог бы использовать для выдачи новых кредитов. Добавим к этому издержки, связанные с судебным делопроизводством, и картина получится вполне для банка безрадостная, поэтому не случайно кредитные организации используют практику обращения в суд, лишь когда все прочие варианты решения проблемы не дали результата.

Есть и еще один важный аспект вопроса: коммерческий банк не благотворительная организация, призванная решать социальные задачи, а финансовый институт, основная цель которого — получение прибыли. И возможные потери от недобросовестных заемщиков компенсирует за счет более высоких процентных ставок по ипотечным кредитам. Анна Волкова так комментирует зависимость стоимости ипотеки от длительности судебного разбирательства: «Рост стоимости ипотеки (заемных средств) для конкретного гражданина напрямую зависит от сроков обращения взыскания. Скорее всего, крупные кредитные организации закладывают риски по срокам возможного судебного производства в стоимость денег, но эта составляющая невелика».

Ситуация с финансовыми затруднениями может возникнуть у каждого, и причин на то множество. Если заемщик исправно в течение долгого периода вносил платежи, а затем наступили непредвиденные обстоятельства, вызвавшие проблемы с погашением кредита, банк может пойти ему навстречу. Чаще всего заемщик получает от банка право в определенный период (как правило, до полугода) погашать только проценты за пользование кредитом. Впоследствии он может либо реструктуризировать свой долг, увеличив размер ежемесячных платежей или продлив срок кредита, либо сразу внести пропущенные ранее платежи. Однако стоит оговориться: такой вариант развития событий возможен только тогда, когда заемщик сам сообщает банку о возникших у него трудностях и готов сотрудничать с представителями банка-кредитора. Но, судя по рассказам банкиров, отличительная особенность российских заемщиков — постоянная надежда на лучшее. Многие должники до последнего не идут на контакт с банком, рассчитывая, вероятно, что ситуация нормализуется сама собой. Вместо диалога с кредитором, который не меньше должника заинтересован в скорейшем разрешении проблемы, избирается практика уклонения от любых контактов с банком. Впрочем, проверка на личном опыте справедливости поговорки «сколько веревочке ни виться» всегда заканчивается одним и тем же — судебной повесткой. По словам Анны Волковой, именно в процессе судебного производства должники зачастую радикально меняют линию поведения: «Очень часто заемщик в процессе судебного производства, до решения суда, гасит сумму задолженности, и мы отзываем иск». Она же рассказывает, как поступает АИЖК в подобных ситуациях: «Довольно часто кредитор и заемщик в процессе судебного разбирательства заключают мировое соглашение, в том случае, если заемщик представляет суду и кредитору надлежащее доказательство того, что у него в определенный срок появятся деньги. После выполнения заемщиком своих обязательств по мировому соглашению кредитор отзывает иск». Подтверждает сложившуюся практику и Константин Артюх: «Иногда заемщики действительно находят возможность погасить задолженность после получения решения суда или возбуждения исполнительного производства».

Повысить ликвидность залога, которая сегодня является реальным барьером для проникновения массовой ипотеки, могла бы законодательная норма внесудебного обращения взыскания. Подобная практика давно и активно используется в некоторых европейских странах и США, что делает ипотечный рынок этих стран очень привлекательным для инвесторов. Например, в США кредитор изымает заложенное имущество без обращения в суд и практически сразу, как только несостоятельность заемщика подтверждена. Процесс реализации квартиры занимает четыре месяца. Все это время заемщик еще имеет возможность вернуть недвижимость, выплатив долг, и теряет эту возможность только за пять дней до объявления сделки о продаже. Кроме того, банк имеет право реализовать жилье даже без выселения владельца. Эта обязанность возложена на новых владельцев. В России эта практика пока не применима: интересы банков и заемщиков не сбалансированы и, по сути, остаются игрой с нулевой суммой, в которой пока чаще проигрывают банки.

Отметим, что декларативно закон «Об ипотеке» позволяет осуществлять процедуру внесудебного урегулирования имущественного спора. В статье 55 сказано: «Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки». Однако если банк решит осуществить предусмотренную законом процедуру и решить вопрос без обращения в суд, он должен будет добиваться от должника нотариально заверенного согласия о продаже его имущества. Если заемщик решит не доводить дело до суда и даст согласие на продажу, плюсом для него станет возможность самостоятельно продать квартиру по рыночной стоимости. Это, скорее всего, позволит выручить за нее большую сумму, чем если бы реализацией занимались судебные приставы. Но должник может и не дать согласия на это, ведь пока будут идти судебные разбирательства, вполне может измениться его финансовое положение, да и недвижимость дорожает быстрее, чем растет его долг перед банком. Одним словом, на этапе досудебного урегулирования вопрос с возвратом кредита все еще в руках самого должника, и закон на его стороне.

Однако было бы ошибкой полагать, что, приняв поправки к закону, государство разом решит все проблемы и уберет преграды на пути массового проникновения ипотеки. Скорее всего, принятие поправок, на которых настаивает банковское сообщество, в частности по поводу реализации залога без необходимости получения судебного решения, вызовет новую волну недовольства, уже со стороны населения. Кроме того, нельзя не отметить и другую проблему упрощения реализации заложенного жилья. Получив ликвидный залог, который позволит застраховать возможные риски, банки могут массово снизить требования к заемщикам. К чему это привело в США, всем хорошо известно.

Приставы и гуманизм

Если должник не смог доказать в суде свою платежеспособность, это автоматически означает, что суд примет решение о продаже его жилья. Даже после вынесения решения о реализации имущества в пользу кредитора у должника еще остаются шансы сохранить жилье, найдя необходимую для погашения кредита сумму. Однако это удается далеко не всем. И здесь с должником начинают работать уже судебные приставы. Их деятельность вызывает большие нарекания со стороны ипотечного сообщества, которое отмечает серьезные проблемы исполнительного производства. Владимир Никитин, начальник юридического управления банка «ГПБ-Ипотека», обращает внимание на существенный исполнительский сбор, который составляет 7%. Владимир подчеркивает и другие трудности: «Существенное затягивание сроков исполнительного производства, отсутствие опыта реализации заложенного жилья на торгах, проблема продажи имущества и признания торгов несостоявшимися в случае завышения цены предмета ипотеки». Анна Волкова также рассказывает о взаимоотношениях в процессе исполнительного производства: «Не продлеваются на новый срок договоры, заключенные между судебными приставами и организациями, занимающимися реализацией имущества (филиалы фонда имущества на местах или аккредитованные компании при фонде имущества), не соблюдаются сроки исполнительного производства. И если судебное решение попадает на переход из года в год, то до конца февраля все исполнительное производство просто стоит из-за перебоев в финансировании службы судебных приставов».

Особо игроки ипотечного рынка отмечают неурегулированный вопрос в ситуации, когда под выселение подпадают несовершеннолетние дети. Дело в том, что, согласно Гражданскому кодексу России, любые изменения жилищных условий несовершеннолетних (кроме приобретения жилья на имя несовершеннолетнего ребенка) должны быть согласованы с органами опеки и попечительства, которые крайне неохотно идут на диалог и до последнего стоят на страже интересов детей. Причем, по нормам закона, это касается не только детей—собственников жилья, но и детей, проживающих в квартире собственника. По мнению банков, это означает, что, пропиши заемщик в приобретенной по ипотеке квартире своего ребенка, и никакое выселение ему не грозит. Поэтому некоторые кредитные организации прямо запрещают регистрировать в заложенной квартире несовершеннолетних детей. Может быть, с точки зрения кредитора, это мера и оправданна, однако любой юрист подтвердит незаконность подобных требований.

Сегодня главной проблемой участники рынка ипотечного кредитования считают отсутствие практического опыта выселения граждан из жилья—предмета залога, в случае, если данное жилье является единственным пригодным для проживания заемщика. Разумеется, выбросить человека на улицу государство позволить не может, да и социальные последствия подобного прецедента легко представить. Согласно закону «Об ипотеке», банк-кредитор имеет полное право требовать выселения заемщика и реализовывать квартиру через суд, но Жилищный кодекс, в свою очередь, запрещает выселение граждан из квартир без предоставления им временного жилища. В настоящее время в российской практике законодательно закреплено понятие «маневренный фонд». Этот фонд предназначен в том числе для решения проблемы с предоставлением жилищной площади заемщику, квартира которого по решению суда выставляется на торги. Согласно статье 95 Жилищного кодекса России, жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания граждан, в частности утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти помещения, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения были для них единственными. Понятно, что в нынешних условиях, когда темпы строительства жилья не могут удовлетворить даже платежеспособный спрос, выделять жилые помещения под формирование маневренного фонда никто не горит желанием.

Угроза стагнации в ипотечном секторе, обусловленной проблемами с ликвидностью залога, вполне реальна. Предотвратить развитие по этому сценарию способно только государство, и здесь нужна ювелирная и очень точная работа. С одной стороны, государство обязано отстаивать интересы граждан, поскольку никто другой не наделен подобными полномочиями. С другой — защищая сегодня права одного должника, государство во многом лишает права на жилье десятки своих граждан. Поэтому идти на поводу у банков, расширяя их возможности в ущерб граждан, тоже тупиковый путь. Необходимо найти золотую середину, благодаря которой ипотечный бизнес будет взаимовыгоден для всех участников.

Профиль

Ваши комментарии:

Связь с нами