Сегодня в России, по разным оценкам, пытаются отстоять свои права на квартиру или вернуть деньги от 80 до 120 тыс. обманутых дольщиков. Число пострадавших от недобросовестных строителей людей будет расти - сегодня подавляющее большинство сделок на первичном рынке жилья совершается в обход закона "Об участии в долевом строительстве...", то есть с большим риском для покупателей. Защитить свои интересы при покупке квартир в новостройках позволяет страхование финансовых рисков дольщиков.

Недавно аналитическая служба Коммуникационной группы "Медиа-Шторм" и специалисты Международной академии ипотеки и недвижимости провели опрос первых лиц и топ-менеджеров крупных российских банков, страховых компаний, строительных, инвестиционных, девелоперских структур, а также представителей власти по актуальным проблемам строительного рынка, главная из которых - проблема защиты законных прав покупателей жилья на стадии строительства. Все участники опроса считают, что сегодня есть масса способов, позволяющих обойти действие закона "Об участии в долевом строительстве...". Согласно данным, которые привели опрошенные, в прошлом году в Москве было построено около 5 млн. кв. м жилья и заключено только около 900 договоров долевого участия. В Санкт-Петербурге за этот же период было сдано 2.6 млн. кв. м жилья и заключено лишь 11 договоров долевого участия. Причем 83% опрошенных считают, что наличие обходных схем может в будущем привести к росту числа обманутых дольщиков.

Чтобы не оказаться в числе обманутых, дольщикам предлагается страховать свои финансовые риски. Такую защиту пока предлагают немногие страховые компании, но спрос на страхование финансовых рисков дольщиков растет, а если есть спрос, появится и предложение. Например, как сообщает Виталий Ус, начальник отдела Центра комплексного страхования финансовых рисков РОСНО, компания планирует в этом году предложить программу страхования финансовых рисков дольщиков как самостоятельный продукт, но приоритетная задача компании - развитие такого страхования в рамках страхования ипотеки. "Сегодня спрос на страхование финансовых рисков дольщиков оценивается как устойчивый, с перспективой роста", - подчеркивает Виталий Ус. А заместитель генерального директора компании "Стандарт-Резерв" Александр Коробов уверен, что, пока со стороны государства не будет создан институт реальных финансовых гарантий участникам долевого строительства, перспективы в развитии страхования финансовых рисков огромны. "А практика показывает, что неоднократные попытки создать систему защиты прав добросовестных приобретателей на рынке недвижимости ни к чему не привели, - говорит он. - Поэтому страхование остается единственной реальной системой финансовых гарантий".

"Полис дольщика" покрывает риск невозвращения ему денег, внесенных на строительство квартиры, если застройщик не предоставит ему жилье в установленный в договоре срок. Это может произойти по разным причинам. Например, строительство дома растягивается на неопределенный срок из-за недостатка финансирования, отсутствия достаточного количества инвесторов, проблем с согласованием документации, ошибок или неучтенных в проекте факторов, выявившихся при строительстве дополнительных проблем, возражений местных жителей против строительства в данном месте и т.д. Случается, что построенный дом не пригоден для проживания (трещины вследствие ухода грунта, санитарные, экологические факторы). Или после постройки дома может выясниться, что на одно и то же жилье претендуют несколько лиц. Проблемы с выполнением инвестиционного проекта могут возникнуть и вследствие незапланированных изменений в руководстве генерального инвестора, подрядчика либо администрации города и района. Все эти риски можно застраховать.

"Страховой случай - невозвращение страхователю денежных средств, внесенных им на строительство объекта недвижимого имущества, при условии непередачи объекта и документов для оформления права собственности по акту приема-передачи по причине, не зависящей от страхователя, в срок, установленный в договоре страхования", - уточняет заместитель генерального директора компании "Стандарт-Резерв" Александр Коробов.

Конечно, не во всех случаях дольщик может рассчитывать на страхование своих рисков. Если строительная компания известная и солидная, если она работает в рамках закона "Об участии в долевом строительстве", то страховщик пойдет навстречу дольщику, если же квартира продается по "обходным схемам", а дом строится с нарушениями, в страховании может быть отказано. Поэтому прежде, чем заключать договор, страховщик должен скрупулезно изучить массу документов, касающихся объекта строительства. Их перечень довольно длинный. Это договор аренды земли под строительство, постановление правительства Москвы или местной администрации о строительстве объекта, договор инвестирования (инвестиционный контракт) между администрацией района, должником, инвестором и застройщиком, договор между инвестором (страхователем) и должником, предусматривающий оплату инвестиций, платежные документы об оплате инвестиций (расписки, квитанции и т.п.), протоколы, акты и т.д. о распределении площади между сторонами инвестиционного контракта.

Стоимость страхования составляет от 1.5 до 3% и зависит от срока окончания строительства жилого дома. Чем выше степень готовности объекта к сдаче, тем ниже тариф страхования, и наоборот. Если же квартиры продаются в обход закона "Об участии в долевом строительстве", стоимость страхования будет выше (если страховщик вообще пойдет на заключение договора).

При продаже новостройки обходным путем страховщик может пойти навстречу дольщику, если хотя бы частично готова исходно-разрешительная документация и если из "договорной схемы" прослеживается обязательство должника (лица, с которым заключен договор - не обязательно, что это застройщик) по передаче инвестору квартиры и можно определить срок исполнения этого обязательства.

Но обходные схемы бывают разные. Самая распространенная - так называемая вексельная схема, когда юридическое лицо, работающее "в связке" с застройщиком, заключает с покупателем квартиры договор займа - берет у него деньги, а в обмен выдает векселя со сроком погашения, обычно соответствующим сроку сдачи строительного объекта.

"Если инвестор финансирует строительство жилья по вексельной схеме, мы отказываем в страховании, - говорит Александр Коробов. - Но если схема предусматривает помимо векселя еще и заключение предварительного договора купли-продажи квартиры, по которому стороны обязуются совершить сделку в отношении указанного имущества на заранее согласованных условиях, то застраховать риск инвестора можно".

Финансовые известия

Ваши комментарии:

Связь с нами