Сегодня большинство российских граждан начинает рассматривать загородную недвижимость как альтернативу городской квартире. Спрос на кредиты малоэтажного строительства растет, становится всё популярнее образ жизни в экологически чистом районе при условии наличия достойной инфраструктуры.

Валерий Казейкин, вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования, выступая на конференции «Перспективы развития ипотеки в России: бум или стагнация», перечислил оптимальные условия кредитования малоэтажного строительства на сегодня. К ним относятся: доступные для среднего класса цены за счет выбора технологий и материалов (панельное или панельно-каркасное индустриальное домостроение); быстровозводимое жилье; стандартизация объектов недвижимости (типовые дома и таунхаусы);
производство домов в заводских условиях, контроль качества; собственные инженерные сети, оптимизированная инфраструктура, послепродажное управление; выгодное месторасположение и транспортная доступность; оформление земли в собственность; статус – индивидуальное жилищное строительство.

Кроме того, он отмечает, что сейчас в Государственной Думе идет работа по созданию законодательной базы малоэтажного жилья, которая должна быть оформлена отдельной главой в Жилищном кодексе.

Несколько лет назад банки предлагали ипотечные программы только на покупку готовых домов. Эксперты отмечают, что получить ипотечный кредит на приобретение земли, где еще ничего не построено, было почти нереально.

Роман Воробьев, член правления «Райффайзенбанка», руководитель дирекции по работе с физическими лицами, объясняет, что при строительстве жилого дома не существует предмета залога, так как земля находится либо в долгосрочной аренде, либо в собственности у застройщика, а жилого дома как объекта завершенного/не завершенного строительством, еще нет. То есть при кредитовании данного объекта у банка нет обеспечения.

Несмотря на вышеперечисленные риски, эксперты отмечают появление новых тенденций на этом рынке, выражающихся в динамичном росте числа ипотечных сделок. Валерий Казейкин рассказывает, что в начале 2005 года в сегменте кредитования малоэтажного строительства работало всего 16 банков, а на конец четвертого квартала 2006 года их было уже 37. В начале 2006 года банки предлагали всего 73 программы кредитования загородной недвижимости, в 2007 году их число достигло 220.

Ипотечные кредиты, отмечает Валерий Казейкин, могут выдаваться как заемщику – физическому лицу, возводящему индивидуальный жилой дом, так и юридическому лицу, осуществляющему комплексную застройку малоэтажными жилыми домами на основании договоров, предусматривающих перечисление денежных средств траншами по этапам строительства. Так, он отмечает, что с целью продажи индивидуальных жилых домов физическим лицам с использованием механизма ипотечного кредитования применяется поэтапное снятие обременения с каждого участка и индивидуального жилого дома. По его словам, в варианте «заемщик – физическое лицо» кредиты выдаются единовременно или в размерах, соответствующих сметной стоимости этапов строительства по договору строительного подряда. Что же касается варианта «заемщик – юридическое лицо», то после государственной регистрации застройщик, являясь собственником земельного участка с возведенными на нем жилыми домами, обеспечивает межевание внутри первоначального земельного участка и постановку на учет.

Елена Каверина, начальник управления ипотечного кредитования «РосЕвроБанка», говорит, что если дом приобретается на этапе строительства в коттеджном поселке, то на период до оформления в собственность поручителем, как правило, становится сам застройщик.

По словам Валерия Казейкина, средние процентные ставки по кредитованию загородной недвижимости на этапе строительства дома составляют в настоящее время 14,45% в рублях и 12,3% в валюте. Для домов с оформленным правом собственности ставки ниже: в рублях – 12,63%, в валюте – 10,99%. Требования банков по наличию у заемщика собственных средств для внесения первоначального взноса более жесткие, чем при кредитовании покупки квартир. Для загородной недвижимости средний размер первоначального взноса составляет 19,63% от стоимости недвижимости, что является самым высоким уровнем на рынке (на вторичном рынке средний взнос равен 12,72% , а на первичном рынке – 14,45% от стоимости квартиры).

В своем докладе он отмечает лучшие банковские программы для кредитования загородной недвижимости (по совокупности валютных и рублевых кредитов): «КИТ Финанс» – 33,9 балла; «Райффайзенбанк» – 30,1 балла; Банк Москвы – 27,05 балла; «РосЕвроБанк» – 26,6 балла; Промстройбанк – 25,8 балла; ММБ – 25,75 балла; НИКОМ – 15,35 балла; Городской ипотечный банк – 15,25 балла; Москоммерцбанк – 13,05 балла; АИЖК – 11,5 балла, Сбербанк – 11,5 балла. Говоря о методике оценки, он рассказывает, что каждый параметр оценивался по пятибалльной шкале. Самая низкая процентная ставка равна 5 баллам (далее баллы снижаются на шаг процентной ставки). Минимальный первоначальный взнос – 5 баллов (увеличение взноса на 5% – снижение на 1 балл). Максимальный срок кредитования – 5 баллов (уменьшение срока на 5 лет – снижение на 1 балл).

Эксперты отмечают, что кредитование малоэтажного домостроения является одним из перспективных методов ипотечного кредитования. По их мнению, для малоэтажного строительства необходимо выдавать кредиты под залог земельных участков.

РБК-Кредит

Ваши комментарии:

Связь с нами