На Западе ипотека – дело простое и обычное, там больше 90% квартир приобретается в кредит. В России же ипотека только набирает обороты. По мнению экспертов, объем ипотечного кредитования в нашей стране составляет около 1% ВВП.

С рекламных стендов в метро и с уличных перетяжек улыбающиеся люди сообщают нам, что выбрали ипотечный кредит и ничуть не жалеют – живут теперь припеваючи в своем новом гнездышке. Но все же потенциальных приобретателей жилья ипотека пугает – ведь эта область кредитования в России еще только развивается. Масла в огонь сейчас подливает ипотечный кризис на рынке США. Сторонники ипотеки приводят веские аргументы в ее пользу: она дает возможность жить в своей квартире, заплатив за нее лишь часть стоимости. Правда, придется ежемесячно расплачиваться с банком и в итоге за жилье придется выложить больше, чем при покупке без помощи кредита. Но проценты по кредиту вполне сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру, с той лишь разницей, что арендуемая квартира своей не будет.

В ходе круглого стола на тему «Ипотека как способ приобретения жилья в Москве» чиновники, представители банков, агентств недвижимости, ипотечных компаний, ведущие специалисты Российской гильдии риэлторов и Ассоциации строителей России обсудили актуальные проблемы московской ипотеки, в том числе вопрос о том, ожидать ли повышения цен на столичную недвижимость в ближайшее время.

Руководитель аналитического отдела корпорации «Инком-недвижимость» Дмитрий Таганов рассказал о том, как сейчас обстоит дело на рынке ипотеки в Москве: «Сейчас наблюдается устойчивый рост на рынке ипотеки. По нашим прогнозам, в ноябре и до конца этого года будет стабильный спрос на ипотеку. Наши специалисты полагают, что до конца этого года существенного роста цен на жилье не будет. Например, в этом году в августе цена выросла на 1,4%, в сентябре – на 0,1%. В начале следующего года цены понемногу поползут вверх». Эксперт отметил, что в разных сегментах рынка цены растут по-разному: сейчас, например, наблюдается рост цен на панельные дома и хрущевки.

Участник круглого стола, член совета Московской ассоциации риэлторов Сергей Жидаев считает, что цены на жилье в ближайшее время сильно расти не будут. «Я полагаю, что в этом году и в начале следующего года цены на жилье с учетом инфляции поднимутся на 1%. С осени 2008 года цены начнут расти приблизительно на 3–5% в месяц, и такой рост будет продолжаться до 2009 года, – прогнозирует эксперт. – Чего ожидать от цен в 2009 году, сейчас прогнозировать трудно. Но то, что цены на московском рынке жилья имеют тенденцию к росту, – это очевидно. Я полагаю, что 1 квадратный метр в Москве будет стоить 10 тысяч долларов. Вопрос только, когда произойдет этот скачок».

«Сейчас мы обеспечиваем жильем только 1,5% населения, – рассказывает Владимир Пономарев, вице-президент, директор департамента рынка доступного жилья и ипотеки Ассоциации строителей России. – Спрос же на него гораздо больше – не меньше 10%. Следовательно, нет никаких экономических факторов, которые сдерживают рост цен, – они росли и будут расти. Можно отметить, что на рынке жилья есть цикличность – это закон рынка – в прошлом году цены в Москве на жилье выросли на 98%, в этом году рост цен был меньше. Соответственно, в следующем году рост цен будет больше. И это по всем регионам России». К тому же, по его словам, застройщики бьют тревогу: строительные материалы дорожают. Так, в 2 раза больше стал стоить цемент, на 60–80% выросли цены на металлы. Причины – в чрезвычайном монополизме. Отпускная цена заводов одна, цена на бирже другая, она растет быстрей, чем отпускная цена завода. На мировом рынке цемент стоит в два раза меньше. Но на его ввоз из-за границы большие пошлины. «Получается, что наше государство своей таможенной политикой приводит к двукратному росту цен на материалы. Сейчас ведутся переговоры с ФАС, чтобы прекратить рост цен на стройматериалы», – добавил Владимир Пономарев.

На круглом столе обсуждались и другие вопросы. Так, начальник управления продаж Национальной ипотечной компании Георгий Маргиев рассказал о принципах оценки платежеспособности заемщика: «Одним из наиболее важных факторов в оценке платежеспособности клиента является проверка личности. Мы не столько смотрим на объект залога, сколько на трудовой стаж, на его перерывы, на образование клиента. Смотрим на то, работает ли человек по профилю». Кроме того, он отмечает, что многие организации, у которых сейчас проблемы, смотрели лишь на справку 2-НДФЛ, а мы все знаем, что такую справку легко добыть, а проверить ее невозможно (кстати, на Западе, где разгорелся ипотечный кризис, в большей степени обращали внимание как раз на подобные справки). «Мы смотрим, каким образом у клиента образовался первоначальный взнос: если путем продажи квартиры – это одно, если путем накоплений – то это уже немного другое, – продолжает Г. Маргиев. – Также мы смотрим на кредитную историю – если клиент уже брал какие-то кредиты – например, автокредит и пр. – и по ним не было просрочек, то это плюс заемщику. Мы понимаем, что обслуживаться клиент у нас будет в течение 20–30 лет, и нам важно знать, как он себя будет вести на протяжении всего срока кредита. Качество рассмотрения должно стоять на первом месте».

Алексей Шленов, заместитель генерального директора по регулярному рынку жилья компании «Миэль-Брокеридж», заявил, что в последние два месяца люди стали больше интересоваться ипотечными кредитами. «Количество клиентов, которые обращаются к нам, чтобы задать вопросы нашему ипотечному консультанту и получить все разъяснения, выросло в полтора – два раза», – сообщил он.

Эксперт отметил такой интересный факт, что московские новостройки сейчас предлагаются уже с конкретными кредитными продуктами банка. «В этом случае остается только одобрить самого заемщика», – говорит Алексей Шленов.

По его словам, сейчас возрос процент альтернативных сделок – то есть клиенты продают один объект для того, чтобы купить другой. «При таких сделках сумма кредита небольшая. Например, чтобы обменять двухкомнатную квартиру на трехкомнатную, нужно взять порядка 80 тыс. долларов. Платеж по такому кредиту, в зависимости от срока кредитования, может не превышать 900 долларов. Такую сумму вполне можно платить. Также я считаю, что в скором времени возрастет число клиентов, которые захотят заняться перекредитованием – то есть обменять квартиру, купленную по ипотечному кредиту, на новую. Для этого им нужно будет взять более выгодный кредит в банке. Я считаю, что для риэлторов в перспективе это очень интересная ниша», – заключил Шленов.

По мнению участников круглого стола, в России нет предпосылок для ипотечного кризиса. Российский ипотечный рынок развивается, и расширяется спектр предлагаемых кредитных продуктов: с плавающей ставкой процента, с минимальным первоначальным взносом, под залог имеющейся недвижимости.

РБК-Кредит

Ваши комментарии:

Связь с нами