Улучшить жилищные условия сегодня не так-то просто: от человека требуются внушительные денежные вложения и терпение - ждать заветного новоселья придется долго. Как правильно распорядиться деньгами и временем? Взять квартиру в кредит, вступить в ряды жилищного кооператива, а может, попросить помощи у государства? Взвесить все "за" и "против" решился наш корреспондент.

Обычная покупка: месяц на сбор денег

Наиболее понятный покупателю способ покупки жилья - стопроцентная оплата стоимости квартиры. Процедура заключается в следующем: покупатель приходит к застройщику, выбирает понравившийся вариант и заключает инвестиционный договор. Затем он может внести всю сумму за квартиру наличными в кассу застройщика либо осуществить безналичный перевод денежных средств на его счет. Некоторые предприниматели идут навстречу клиенту и позволяют произвести полный расчет в месячный срок. При этом цена за один квадратный метр жилплощади фиксируется, то есть больше уже не растет. Дождавшись сдачи дома в эксплуатацию, вы получаете акт приемки-передачи, затем идете в государственный регистрирующий орган, где становитесь полноправным владельцем новой квартиры.

Понятно, что такой вариант подходит только тем, у кого изначально имеется большая сумма средств на покупку квартиры или она ожидается в течение месяца (например, если вы продаете другую квартиру или иное имущество).

Долевое: платить за воздух готовы?

Если же денег на оплату всей стоимости нового жилья не хватает, вы можете стать дольщиком и выплачивать деньги за квартиру постепенно, по частям. Смысл рассрочки заключается в том, что вы делаете первоначальный взнос (раньше он составлял не менее 50% от стоимости квартиры, теперь некоторые строительные компании берут и 10%), а остальную сумму погашаете по разработанному застройщиком графику - в зависимости от величины первоначального взноса и срока рассрочки.

Нюанс: платить вы будете за еще не построенную квартиру, грубо говоря, за воздух. Полноправным собственником такой квартиры вы сможете стать только после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию. До момента полной выплаты регистрация права собственности происходит с обременением: инвестор (то есть вы) может в этой квартире прописываться, жить, но не можете ее продать или сдать без согласия застройщика. Продажа возможна только в том случае, если новый покупатель знает обо всех тонкостях дела и готов погасить обязательства продавца (опять же с согласия застройщика).

Такой способ покупки актуален, когда человек способен внести достаточно большой первоначальный платеж и отдать оставшуюся сумму за относительно короткий промежуток времени (от нескольких месяцев до двух с половиной лет - это максимальный срок постройки дома по закону).

Фактически долевые схемы активно использовались с 1990-х годов, однако законодательно понятие договора долевого участия закрепилось с 1 апреля 2005-го - после вступления в силу знаменитого закона ?214 "О долевом участии в строительстве". После неоднократных случаев невыполнения застройщиком своих обязательств, "замораживания" объектов, двойных (а иногда тройных и более) перепродаж квартир власти озаботились защитой прав инвесторов. Это и нашло отражение в упомянутом законе.

По новым правилам до сдачи дома в эксплуатацию застройщику с покупателем обязательно нужно заключить договор долевого участия. Бумага подлежит обязательному заверению в специальном регистрационном органе, только там ему может быть присвоен номер в соответствии с Единым государственным реестром. Кстати, раньше (до поворотного 2005 года) номера и все условия инвестиционных договоров фиксировались застройщиками самостоятельно. Теперь человек защищен законом от двойной продажи его квартиры. Также в договоре долевого участия застройщик обязан четко прописывать срок сдачи дома в эксплуатацию (раньше могли указывать только планируемые сроки).

Стоит отметить, что договор долевого участия нового образца (с государственными гарантиями) может заключаться в отношении квартир, строительство которых началось после вступления в силу 214-го закона, то есть после апреля 2005 года.

ВАЖНО

При приобретении квартиры в строящемся доме особое внимание следует уделить описанию предмета договора - вашей будущей квартиры. В этой части документа должна быть максимально подробно обозначена общая и жилая площадь, количество комнат, расположение на этаже. На практике случаи, когда люди по ошибке въезжают в чужую квартиру и делают ремонт соседу, не так уж редки.

Несоответствие в номере секции или этажа может свидетельствовать о том, что в действительности вы приобретаете совсем не ту квартиру, которую хотели. Или, что еще хуже, покупаете одну и ту же квартиру одновременно с еще несколькими горе-"инвесторами". Договор, как правило, оформляется с приложением - поэтажным планом с выделенной на нем приобретаемой квартирой.

В договоре должно быть указано, что цена одного квадратного метра является окончательной и изменению не подлежит. Обязательно проследите, чтобы этот пункт был в документе.

Ипотека: долго, дорого, надёжно

Если же рассчитаться за квартиру в короткий период времени у вас нет никакой возможности, единственный вариант приобрести жилье - воспользоваться ипотекой. Это, пожалуй, самый простой, надежный, комфортный, но вместе с тем дорогой и долгий путь. В процессе оформления кредита гражданин общается исключительно с банком, купленная квартира сразу оформляется на его имя и закладывается кредитору. Далее остается лишь возвращать долг и оговоренные проценты.

Однако есть два проблемных момента. Первый и главный - дороговизна. Минимальная ставка по кредиту составляет сегодня около 10% годовых. Реально же заемщику с учетом всех комиссионных, страховок и прочих накруток надо рассчитывать на 13-15% годовых.

В ипотечном варианте приобретения жилья каждый банк может предлагать множество программ - в зависимости от величины первоначального взноса, срока кредитования и других условий. Однако при приобретении квартиры в строящемся доме существует одна особенность: до тех пор, пока дом не сдан в эксплуатацию, процентная ставка по кредиту будет значительно выше (сегодня до 16-17% годовых), после регистрации права собственности произойдет ее снижение до стандартной на вторичном рынке. Поэтому, с точки зрения стоимости обслуживания кредита, покупателю выгоднее выбирать квартиру в доме с наиболее близким сроком сдачи.

Велик список необходимых документов в период совершения сделки (банки проверяют и заемщика, и застройщика). Ко всему прочему придется обратиться к оценщикам (необходимо оценить стоимость закладываемой квартиры).

Кстати, сегодня в некоторых банках разрешают брать ипотеку без страхования жизни. Правда, в этом случае возникает дополнительный риск, и, следовательно, проценты по кредиту увеличиваются.

По словам руководителя отдела маркетинга одного из красноярских агентств недвижимости Елены БУРМАКИНОЙ, один из самых популярных среди горожан способ покупки жилья - под залог уже имеющейся квартиры. Данный ипотечный кредит подразумевает, что залогом выступает не строящаяся квартира, а любая другая. Но при этом нужно иметь в виду, что максимальная сумма на покупку строящегося жилья составит только 70% от стоимости закладываемой квартиры.

Дополнительных особенностей при такой сделке нет. Но если собственником закладываемой квартиры являетесь не вы, а другой человек, то ему придется потратить время на оформление договора, и именно он рискует лишиться квадратных метров в случае вашей неплатежеспособности по ипотечному кредиту.

Кооператив: можете застрять в очереди

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) следует рассматривать как своего рода альтернативу ипотеке и долевому строительству.

ЖСК предлагает своим участникам жилье в рассрочку под проценты, которые ниже стандартных банковских кредитных ставок в 2-3 раза. При подаче заявления о приеме в кооператив заемщик предоставляет паспорт, трудовую книжку, справку о заработной плате за последние три месяца, согласие супруга (если таковой имеется) на покупку недвижимости.

Работает ЖСК по принципу "общего котла". Вступая в кооператив, вы делаете первоначальный вступительный взнос в размере 3-10% от ориентировочной стоимости квартиры (деньги идут исключительно на обеспечение жизнедеятельности кооператива).

Далее необходимо сделать первый паевой взнос. Данные средства уже идут в счет оплаты вашей будущей квартиры. Это первый шаг на пути накопления денег на жилье. Размер взноса зависит от выбранного тарифного плана. Вы можете внести минимальную сумму (она определена кооперативом - например, 5.000 рублей) - это стандартная практика. А для тех, кто хочет получить квартиру быстрее, размер паевого взноса варьируется - это 40-60% от ориентировочной стоимости квартиры.

После того как с первоначальными расходами покончено, вы начинаете выплачивать ежемесячные паевые взносы (опять-таки обозначенные правлением кооператива) вплоть до того момента, когда настанет долгожданная пора прощания с кооперативом. В принципе, вы можете вносить любые суммы - главное, чтобы они были не ниже минимальной. Как правило, взносы рассчитываются индивидуально для каждого пайщика, в зависимости от его финансовых возможностей.

Достигнув порога подбора недвижимости (он наступает, когда вы выплатите 30-60% от ориентировочной стоимости квартиры), вы получаете право вселиться. Далее вам необходимо в течение пяти лет окончательно расплатиться за крышу над головой. Кроме того, ежемесячно вы обязаны из своего кармана платить членские взносы (их размер опять же определяется в индивидуальном порядке). Полностью расквитавшись с долгами, вы выходите из кооператива, а квартира целиком переходит в вашу собственность. Но несмотря на обилие всевозможных взносов, сотрудничать с ЖСК в денежном отношении намного выгоднее, чем с банком.

Однако и здесь не обошлось без "подводных камней". Участие в жилищно-строительном кооперативе - дело многих лет. На этапе накопления всё понятно: чем больше денег вы вносите, тем быстрее приближаетесь к моменту вселения. Однако дожив до вожделенного момента, не спешите радоваться. Вместо этого становитесь в очередь - перед вами покупки ждет целая вереница людей. И вот почему. Представьте, что ежемесячно в ЖСК вступает 10 человек. Каждому из них требуется несколько лет, чтобы достигнуть порога подбора квартиры. Когда деньги накоплены, кооператив покупает жилье. Операция "10 квартир" занимает в среднем год. Понятное дело, после ее завершения ЖСК "садится на мель". А между тем наступает пора еще одной такой "операции" - квартир требуют следующие 10 вкладчиков. И так далее.

А вдруг кто-нибудь из членов кооператива плюс ко всему окажется неплатежеспособен? Ясно, что расхлебывать придется всем.

Фактическим собственником квартиры до самого последнего момента остается кооператив. С пайщиком же он заключает договор безвозмездного пользования - то есть тот может жить в квартире, прописать в ней своих родственников, сделать ремонт, но являться истинным владельцем не будет. С другой стороны, жилье, полученное в кооперативе, в отличие от взятого в ипотеку, можно сдавать в аренду, и оно не облагается налогом на недвижимость.

Если вы подумываете о вступлении в ЖСК, обязательно как следует проанализируйте предложения и сосредоточьтесь на тех кооперативах, которые существуют достаточно давно, имеют обширную членскую базу или поддержку государства. Не ошибитесь - многие мошенники работают, прикрываясь названиями известных кооперативов и оперируя поддельными документами.

Государственные программы: помогут не всем

Отдельным семьям помочь в покупке квартиры обещает государство.

Согласно краевой целевой программе "Обеспечение жильем молодых семей" (она действует до 2008 года) молодежи предоставляется жилищная субсидия на приобретение готового или строительство нового жилья, а также на внесение первоначального взноса по ипотеке.

Власти обещают оплатить нуждающимся 30%, а то и более от стоимости квартиры.

Требования к участникам программы:

- полная семья, состоящая из двух супругов, возраст которых не превышает 30 лет;

- молодая семья, признанная в установленном порядке нуждающейся в улучшении жилищных условий и принятая на учет по месту жительства до 1 марта 2005 года.

Позаботилось государство и о бюджетниках, скромные зарплаты которых не позволяют даже мечтать о новой квартире.

Почти тысяча семей работников бюджетной сферы Красноярского края получила льготные ипотечные кредиты в рамках национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России".

Льгота предоставляется в виде субсидии на погашение части ставки банковского ипотечного кредита. Величина субсидии зависит от числа детей в семье. К примеру, если работник бюджетной сферы воспитывает одного ребенка, то получает субсидию в сумме, равной одной второй процентной ставки по кредитному договору, но не более действующей ставки рефинансирования Банка России. Если в семье двое детей - субсидия равна двум третям величины банковской процентной ставки, если трое - то процентная ставка по кредиту погашается полностью. Средства на эти цели выделяются из краевого бюджета.

Всего за 2006 и 2007 годы льготные ипотечные кредиты в Красноярском крае получили 1.807 семей бюджетников из 53 городов и районов.

В нынешнем году должна была завершиться краевая программа "Север на Юг". Однако ее продлили до 2010-го. "Север на Юг" дает возможность выехать с Севера не только молодым семьям, но и пенсионерам.

Сегодняшняя газета

Ваши комментарии:

Связь с нами