На наш взгляд основная угроза, которая может существенно изменить ситуацию на российском рынке недвижимости, за последний месяц не ослабла, а лишь усилилась. Вероятность развития банковского кризиса в нашей стране вследствие дефицита ликвидности безусловно есть. Это подтверждают и многие аналитики, в частности в конце сентября одно из ведущих мировых рейтинговых агентств Fitch Ratings опубликовало отчет, где сказано, буквально следующее: «глобальный рост объемов кредитования замедляется и повышается вероятность проявления усиливающегося системного банковского риска». В отчете речь идет о мировой банковской системе, но нельзя забывать, что сравнительно слабая российская банковская система (рейтинговое агентство Standard&Poor's присвоило ей лишь 8-ой уровень по шкале от 1 до 10) весьма зависима от катаклизмов, происходящих в мире. При этом нужно отметить, что в прессе в последнее время не меньше и заявлений о том, что российской банковской системе ничего не грозит, но было бы странно, если бы они не звучали.

В тоже время, как фактор, который может сыграть как позитивную, так и негативную роль необходимо отметить предстоящие выборы. По всей логике вещей, власть должна сделать все от нее зависящее, чтобы не допустить развитие кризиса в России до марта 2008 года и хотя бы еще несколько месяцев после выборов президента страны. Весь вопрос в том, все ли будет в руках российской власти?

Еще один вопрос касается масштабов возможных катаклизмов. Будет ли этот кризис, если он произойдет, изолированным и коснется ли он только банковского сектора, или его волны разойдутся и на другие сектора экономики и в частности на рынок жилой недвижимости? Если да, то насколько серьезны будут последствия? Банковский кризис 2004 года рынок недвижимости не затронул вовсе, а кризис 1998 года обрушил всю страну, включая и рынок жилья - диапазон возможных проблем очень широк. Если посмотреть на причины возникновения кризисов прошлых лет, то они были весьма различны. В одном случае несколько газетных публикаций, в другом реальный обвал всей экономики страны. Последнее сегодня России явно не грозит, но и нынешние проблемы значительно более серьезные, нежели в 2004 году. Кроме того, в настоящий момент степень вовлеченности банковского сектора в рынок жилой недвижимости весьма существенна. В первую очередь это различного рода инвестиции и ипотека, по которой в последнее время отмечается рост просрочек по выплатам. Вследствие этого, на наш взгляд, кризис в банковском секторе, вероятнее всего окажет влияние на рынок жилой недвижимости. Цена квадратного метра, которая несоразмерно высока по сравнению с уровнем дохода среднего россиянина, в условиях такого кризиса пойдет вниз. Падение вряд ли будет катастрофическим и цены лета 2005 года (средняя цена в Москве тогда была $2 000 за квадратный метр без учета элитного жилья), мы, скорее всего, не увидим, но коррекция на несколько десятков процентов весьма вероятна.

Наши опасения сегодня подтверждают и некоторые специалисты. Хотя сказать о том, что среди участников рынка, сторонников версии снижения цен на недвижимость большинство - нельзя. Тем не менее, такие мнения звучат. В частности на Конференции по аналитике «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз», которую проводила Московская Ассоциация Риэлторов, Константин Апрелев вице-президент Российской Гильдии Риелторов, сказал, что уже сегодня на российском рынке можно наблюдать первые звоночки кризиса в системе потребительского кредитования, который позднее может распространиться и на рынок ипотеки, и на всю банковскую систему. Однако 50% вероятности он отдает сценарию, по которому на рынке сохранится стабилизация с колебаниями плюс-минус два процента в месяц. 35 процентов - сценарию, по которому рынок ждет активный рост в преддверии выборов и после них, и лишь 15% - сценарию, предполагающему снижение цен в результате банковского кризиса или из-за введения социально-дифференцированного налога на недвижимость. Впрочем, как бы ни развивались события, за отсутствием у населения более надежного инструмента инвестиций, чем недвижимость, глобального снижения цен не произойдет. Как считает Апрелев, максимальное снижение цен может составить 20% и даже оно не приведет рынок ни к сбросу инвестиционных квартир, ни к какому-то иному резко негативному сценарию.

В тоже время другие специалисты рынка недвижимости, комментируя нашему порталу итоги сентября и текущую ситуацию, высказали несколько иные соображения, среди которых есть как позитивные, так и более настороженные:

Снижение цен в целом остановилось. Они стабилизировались, и сейчас идут небольшие колебания.

Но это - ситуация в среднем. В частностях же изменения идут - их можно назвать расслоением. Продолжают дешеветь те квартиры, которые в предыдущий год оказались переоцененными - это в первую очередь дешевые объекты, с самыми низкими потребительскими характеристиками. А более современные и комфортабельные подрастают в цене.

Что касается перспектив рынка, то сейчас состояние таково, что не позволяет говорить, что куда-то рынок двинется. Скорее всего, нынешняя ситуация на ближайшие месяцы сохранится. Но это при том условии, что ничего не произойдет. Но любое событие, например, в политике или макроэкономике может вывести рынок из равновесия.

Дмитрий Рощин
Руководитель департамента инвестиций и оценки
Корпорации «Рескор»

События были самые разновекторные. Что-то дорожало, что-то дешевело. Что-то пользовалось спросом, что-то - нет. При этом установить какие-то закономерности, на мой взгляд, не представляется возможным. Ситуация очень подвижна, и владельцы жилья и покупатели ведут себя очень по-разному.

О перспективах. В первую очередь надо помнить, что у нас предстоят выборы - сначала одни, а потом другие. И будет некое затишье - связанное, прежде всего, с тем, что сейчас людям не до покупки недвижимости. Ситуация в целом сохранится в нынешнем состоянии до апреля-мая, и только потом начнется реальное оживление рынка. А вместе с ним - и ощутимый рост цен.

Наталья Ветлугина
Руководитель аналитической службы
Компании «Новый город»

С конца лета на рынке возобновились продажи. Прежняя ситуация, когда ничего не двигалось, завершилась - вернулись покупатели. Правда, пока рост спроса не привел к увеличению цен - они не меняются, во всяком случае, заметно. Но если тенденции сохранятся, покупатели с рынка не уйдут - рост будет.

И еще один фактор. Вторичный рынок Москвы пока еще остается долларовым - большинство сделок здесь происходит, нравится нам это или нет, в американской валюте. А доллар в последнее время существенно ослабел, и на будущее у него перспективы не радужные. И все это создает дополнительный потенциал для увеличения долларовых цен.

Ирина Котова
Директор по маркетингу
Компании «ХИРШ»

Главным итогом сентября можно считать перелом в динамике предложения - в середине сентября его объем прекратил снижение (длившееся с июня 2007 г.) и начал постепенно увеличиваться (уже на третьей неделе сентября прирост предложения составил +3,1%).

Спрос на квартиры продолжил рост, начавшийся еще в конце июля. Возросшая динамика увеличения спроса вместе с начавшим расти объемом предложения, позволяет сделать вывод об окончании «мертвого» летнего сезона и оживлении рынка.

При этом ценовая динамика рынка недвижимости остается практически неизменной - достигнутые ранее значения являются новыми равновесными точками для рынка, поэтому увеличение средних цен происходит в пределах инфляции (от 1% до 1,5% в месяц). Сентябрьские показатели в полной мере укладываются в этот сценарий. По нашему прогнозу, тренд сохранится в ближайшие месяцы. Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке в Москве в настоящий момент составляет чуть менее 5,5 тыс. долларов за квадратный метр.

Рынок недвижимости Подмосковья копирует столичные тенденции, однако здесь объем предложения вырос за третью неделю сентября на 5,5% (динамика вдвое большая, чем в столице). Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке в Подмосковье в настоящий момент составляет чуть более $2,4 тыс. долларов.

Дмитрий Таганов
Руководитель аналитического отдела
Корпорации «ИНКОМ»

Сейчас начинается осеннее сезонное оживление спроса на жилье на фоне затянувшейся стабилизации рынка.

Резких скачков цен на жилье вряд ли стоит ожидать в обозримом будущем, поскольку в стране сохраняется политическая и экономическая стабильность, да и средний уровень цен на московское жилье почти достиг европейского уровня.

Но некоторые предпосылки для роста цен на жилье в Москве все же сохраняются. Среди них: инфляция, рост мировых цен на нефть как стратегически важного для нас экспортного продукта, а также концентрация основной политической и экономической активности России в Москве. Москва остается и будет, по всей видимости, оставаться очень привлекательным городом для жителей регионов.

Таким образом, московский рынок недвижимости подпитывается «нефтяными» и «региональными» денежными потоками.

Мы допускаем возможность умеренного роста цен в будущем году - на 5-10% от текущего уровня цен, или до 5 500 - 6 000 $/кв.м в среднем по Москве.

Александр Скобкин
Ведущий аналитик
Агентства недвижимости DOKI

Квадрум.ру

Ваши комментарии:

Связь с нами