В последняя время малый и средний бизнес активно приобретает недвижимость. Собственные площади – это показатель стабильности и престижа предприятия. Кроме того, это выгодное вложение средств. Но не всегда самих средств хватает на покупку недвижимости. В таком случае компании приходится искать их, в том числе прибегая к ипотечным займам. Коммерческая ипотека на рынке российской недвижимости развивается всего несколько лет. Что это такое? Насколько популярен данный вид ипотеки? С какими сложностями придется столкнуться желающим ее получить? Об этом в материале "Домостроя".

Коммерческая ипотека – это вид ипотечного кредита, который выдается на покупку нежилых помещений: склада, офиса и т.д. Причем в случае покупки нежилого помещения, ипотека обладает целым рядом преимуществ по сравнению с другими видами кредитования. Как рассказал "Домострою" Александр Шпейнберг, экономист "Меткомбанка", коммерческую недвижимость приобретают ради получения определенного дохода – она приносит прибыль, и эта прибыль или ее часть покрывает расходы по кредиту. "Смысл данного кредита в том, что гражданин берет его, немного переплачивает, но пользу от него начинает получать сразу. Это, на мой взгляд, гораздо выгоднее, чем копить большую сумму несколько лет, а затем покупать площади, потому что деньги постепенно обесцениваются в зависимости от инфляции. И завтра стоимость этой недвижимости будет больше. Так, через 15 лет цены на коммерческие объекты повысятся как минимум на 100%", – говорит он.

В Москве ипотека на коммерческую недвижимость имеет свои выгодные стороны. Как заявил "Домострою" Павел Комолов, директор по работе со стратегическими партнерами Независимого Бюро Ипотечного Кредитования, купить офис сразу легче, чем арендовать его, тем более, что на рынке Москвы сейчас наблюдается нестандартная ситуация с арендой офисных прощадей: ее ставка достигла такого размера, что на какое-то время - пока арендодатели не снизят свои запросы – спрос уменьшился. Однако, по его словам, он все еще огромный: где-то люди даже стоят в очереди, чтобы снять помещение, именно потому, что не имеют возможности сразу его купить. Пожалуй, единственный выход здесь – брать кредит. Ипотечный кредит выгоден именно тем, что выдается на более длительный срок, имеет выгодные процентные ставки. Среди преимуществ коммерческой ипотеки также возможность оптимизировать налогообложение фирмы или частного лица, а также оформить кредит на строящийся объект недвижимости или на землю.

Схема коммерческой ипотеки нежилых помещений схожа с ипотекой жилья: здесь такие же процедуры оценки заемщика и объекта, требование о наличии первоначального взноса. Однако, в отличие от жилищного кредитования, коммерческая ипотека имеет короткие сроки погашения кредита и достаточно высокие процентные ставки. Причем эти показатели для юридических лиц выше, чем для физических.
Павел Комолов Количество сделок с физическими лицами увеличивается – ряд банков год назад вышел на рынок с предложением кредитования физических лиц на покупку коммерческой недвижимости. Условия здесь достаточно привлекательные, в любом случае, они лучше, чем те, что получил бы малый или средний бизнес, обратись он напрямую в отдел кредитования юридических лиц .

Если в классическом случае сроки составляют три – пять лет и ставки находятся на уровне 17 – 20% в рублях, то в случае с физическим лицом срок может составлять и 10 – 15 лет, что существенно снижает ежемесячную долговую нагрузку на заемщика, и ставки колеблются в пределах 12-13% в долларах и 14% в рублях.

В любом случае заемщику необходимо внести первоначальный взнос в размере 25 - 40% от стоимости недвижимости. При этом у клиента – юридического лица должен быть прибыльный баланс и минимум год работы на рынке. "Необходимо иметь высокий доход, потому что коммерческая недвижимость стоит раза в два больше, чем жилая. Кроме того, физическому лицу нужен соответствующий залог (например, элитное жилье), который на 30% превышает сумму кредита", – считает Александр Шпейнберг.

Предметом залога в случае, если кредит собирается брать юридическое лицо, может быть как приобретаемый, так и уже находящийся в собственности заемщика офис, торговое или складское помещение. По действующим программам в залог принимаются оформленные в собственность имущественные комплексы, здания, строения и даже их части.

Стоит отметить, что некоторые банки выдают такой кредит только юридическим лицам, некоторые – только физическим, а некоторые – и тем, и другим. Но получить коммерческую ипотеку проще частному лицу, чем предприятию.

Хотя процедура оформления ипотеки нежилой недвижимости для частного покупателя включает те же два этапа, к физлицу банки предъявляют менее жесткие требования, чем к компании.

Однако, как считает Павел Комолов, даже при наличии достаточных для оформления кредита средств, малому и среднему бизнесу приобрести коммерческую недвижимость проблематично, а для только что открывшегося бизнеса практически нет никаких путей для получения займа, потому что банк просто не станет оформлять такой кредит. Компании сначала нужно отработать на рынке полгода - год.

Следующее препятствие для развития коммерческой ипотеки, которое существует сегодня на рынке – законодательные проблемы с самой схемой кредитования. Регистрации права собственности на нежилые помещения с одновременным обременением ипотекой федеральный закон не предусматривает. Договор об ипотеке коммерческой недвижимости заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Согласно п.1 ст. 9 федерального закона в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Но есть и принципиальное отличие - законодательство не разрешает компаниям оформлять закладную на недвижимое имущество до момента заключения сделки купли-продажи.

Объект необходимо сначала приобрести и только потом его можно закладывать, чтобы получить деньги. Таким образом, коммерческая ипотека может возникнуть только в силу договора, а не в силу закона.

"По гражданскому кодексу нельзя заложить объект, который не находится в твоей собственности. То есть, если покупатель берет кредит на приобретение объекта, то заложить он его не может, а банк не может дать деньги под необеспеченный кредит. Таким образом, чтобы заложить объект, его надо сначала приобрести, а для того, чтобы его приобрести, надо получить кредит. Получается замкнутый круг. Поэтому мы, например, даем кредит под залог квартиры на приобретение объекта незавершенного строительства. Можно также получить кредит под залог объекта незавершенного строительства на приобретение другого такого же объекта", – рассказывает Александр Шпейнберг.

Такая схема – не единственная существующая на рынке. Банки и их клиенты ищут всевозможные пути и схемы, которые бы позволили последним, наконец, приобрести желанный офис. Например, как было описано выше, банки предлагают предпринимателю заложить другой объект недвижимости, находящийся в собственности фирмы. Но в ипотечном кредитовании чаще всего нуждаются те предприятия малого и среднего бизнеса, у которых дорогостоящей собственности нет, а офис или магазин находятся в аренде.

Есть и такая схема. Вначале по договору купли-продажи осуществляется перевод права собственности на объект в пользу покупателя, затем проводится регистрация нового собственника в органах УФРС. Далее недвижимость оформляется в залог и происходит передача продавцу кредитных средств. Таким образом, получение денег бывшим владельцем происходит в лучшем случае через месяц после того, как собственность юридически перешла к другому лицу.
Павел КомоловОднако для продавца это очень рискованно. Поэтому, хотя такие сделки и заключаются, но очень редко, стороны часто не могут договориться.

Если возможности привлечь кредитные средства нет, то, по словам специалистов, есть еще один выход для предприятий, желающих приобрести недвижимость. Они просто покупают доли в компании, у которой на балансе есть какие-то площади. Однако такие сделки – "серые", они используются в основном для ухода от налогов.

Итак, наличие этих и других сложностей привело к тому, что данный продукт (коммерческая ипотека) пока не занимает большие доли в банковских портфелях услуг. В настоящее время в России ипотекой коммерческой недвижимости в основном пользуются крупные компании. Справедливости ради стоит добавить, что эти кредиты появились недавно, а спросом уже пользуются, и немалым.

"Конечно, спрос на коммерческую ипотеку вдвое меньше, чем на жилищную, но он все равно довольно большой. Однако сам рынок коммерческой недвижимости не настолько активен, как рынок жилой. Поэтому у нас таких сделок пока не очень много. Чтобы данный кредит прочно вошел в оборот, должно пройти года два. В Екатеринбурге такие кредиты у некоторых банков существуют давно, но они – только "для своих", поскольку этот продукт достаточно рискованный. Однако позитивные изменения происходят: в прошлом году наблюдалось большое увеличение спроса, и в этом году он не падает, есть даже некоторая тенденция к росту. Кроме того, сейчас рынок перенасыщен предложением, а покупательная способность у населения низкая", – считает Александр Шпейнберг.

Как рассказал "Домострою" Максим Антропов, начальник управления по работе с корпоративными клиентами банка "Драгоценности Урала", сейчас наблюдается огромный рост объемов строительства, увеличивается предложение, поэтому программа не теряет своей популярности. "Этот вид ипотеки у нас существует с прошлого года. Всплеска спроса нет, он больше сезонный – летом многие руководители находятся в отпуске, идет спад спроса, а осенью – снова активизация", – говорит он. По словам Максима Антропова, для банков развитие коммерческой ипотеки – перспективное направление. Банк на достаточно длительный срок размещает свои ресурсы, а это, в свою очередь, сказывается на удешевлении выдачи кредитов.

Сейчас же в Екатеринбурге таким видом кредитования занимаются практически все местные банки. Однако столичные банки в Екатеринбурге в основном работают с жилищной ипотекой, механизмы которой уже полностью сложились и были отработаны. В самой Москве, по словам специалистов, коммерческой ипотекой занимаются всего пять – семь банков, что составляет менее 10% от общего числа кредиторов.

Большую популярность ипотека на коммерческую недвижимость сможет получить только тогда, когда будут внесены необходимые дополнения к закону об ипотеке, и многие проблемы разрешатся. Комитет Госдумы по собственности уже выдвинул законопроект, вносящий поправки в ФЗ " Об ипотеке" и позволяющий оформлять закладную на коммерческий объект до заключения сделки купли-продажи. По мнению авторов законопроекта, правовой статус жилой и нежилой недвижимости идентичен, таким образом, нет препятствий к тому, чтобы распространить механизм жилищной ипотеки и на коммерческие объекты. Осталось только подождать.

Домострой

Ваши комментарии:

Связь с нами