Большие деньги интересуют людей. Обладатели крупных капиталов, так же как и политики первого эшелона, звезды эстрады и спорта, находятся в центре внимания. Многих из них знают уже просто по имени – кому, скажите на милость, нужно сегодня объяснять, кто такой Роман Абрамович? Отраженный свет богатства падает и на принадлежащую этим людям недвижимость. Сами мы в большинстве своем обитаем в панельных многоэтажках, но с большим интересом изучаем в журналах фотографии роскошных апартаментов.

А как у богатых с ипотекой? Нужна ли она им? Кто и зачем берет кредиты свыше $500 тыс. (единодушно называемый экспертами рынка порог, отделяющий «элитного» заемщика от типового)? Какие там условия?

Отличий нет, но…

Официально между получателями больших кредитов и всеми прочими не делается никаких различий. Ни у одного банка на сайте не значится, что на сумму до $500 тыс. у нас одни проценты, а свыше – другие. Или иными будут сроки погашения.

Но на самом деле различия, конечно, есть. Главное из них сводится к тому, что «рядовой» заемщик – это, скорее всего, человек, работающий по найму. Соответственно, он может принести от своего работодателя справку о зарплате – доходы получаются «белыми» (или в крайнем случае «серыми»), но в любом случае достаточно понятными.

«Элитный» заемщик – это в большинстве случаев владелец собственного бизнеса. Доходы его больше, но не так прогнозируемы и понятны, как у «типового». И банку придется затратить больше усилий, чтобы понять подлинный уровень платежеспособности такого человека.

«В августе было много сообщений, что на ипотечном рынке грядет кризис, положение многих банков нестабильное. И чаще всех в этом ряду упоминался именно наш банк, – говорит Юлия Мячина, начальник управления по коммуникациям «Москоммерцбанка». – На самом деле, никакого кризиса у нас не было, мы просто корректируем свой подход к анализу платежеспособности заемщиков. В середине августа банк поднял ставки по некоторым из своих ипотечных программ именно для той категории заемщиков, кто не может подтвердить свою платежеспособность документами. Это в определенной степени плата за повышенный риск».

Как отметила Мячина, сейчас «Москоммерцбанк» разрабатывает новые формы анкет для всех заемщиков. Они еще в работе, полностью их содержание неизвестно, однако основные контуры уже видны. Банк пытается ввести в анкету более подробные вопросы о качестве и стиле жизни заемщика. Особенно большое внимание банк уделяет проверке платежеспособности заемщиков по крупным кредитам, то есть тех, кто занимает свыше $500 тыс., с целью понять подлинный уровень состоятельности косвенными путями, коль скоро общепринятые пути (справка по форме 2-НДФЛ) в этом сегменте не работают.

Зачем?

Есть между «элитными» и «типовыми» и еще одно существенное отличие – в том, с какой целью они берут кредит. С обычными людьми все понятно: они просто не могут никаким другим способом собрать нужную сумму. А вот элитная недвижимость, напоминает Анжела Кузьмина, директор департамента продаж компании IntermarkSavills, никогда не покупается на последние деньги. «Необходимые деньги у покупателя обычно есть, – отмечает эксперт. – Но они куда-то вложены. Поэтому ипотека здесь используется скорее не как заем, а как способ не выводить деньги из работающего бизнеса, что является крайне невыгодным».

Добавим еще одно соображение. Многие состоятельные люди – особенно те, кто работает в государственном аппарате, – часто не могут внятно объяснить, откуда у них такие деньги. Банковский кредит в этом случае является прекрасным способом избежать ненужных вопросов. А что потом ипотечный кредит не будет отдаваться оговоренные 20 лет, а досрочно погасится через три месяца – это контролирующие органы обычно не интересует.

Кто все эти люди?

Как уже говорилось, в основном владельцы собственного бизнеса и госчиновники. В последнее время появилась еще одна категория – топ-менеджеры крупных компаний. В ряду «элитных» заемщиков они самые бедные (если к данной категории вообще применимо это слово), зато очень нравятся банкам, поскольку имеют документально подтвержденный доход. «Чтобы получить кредит в миллион, нужно декларировать зарплату в $25-30 тыс., – говорит Сергей Лупашко, президент группы компаний «Рескор». – Это довольно много, но не так уж нереально. В России есть компании, которые платят своим сотрудникам такие зарплаты. Их пока не так много, но уже появились».

С черного хода

По статистике, на недвижимость элитного сектора приходится всего лишь 3-5% ипотечных сделок. Понятно, что богатых людей вообще немного, и элитной недвижимости тоже значительно меньше, чем типовой, но есть у столь скромных цифр и еще одно объяснение. «Наша компания давно и активно работает именно с дорогими квартирами и коттеджами, – говорит Валерия Родионова, руководитель филиала «Сивцев Вражек» компании «Новый город». – И ситуации, когда клиент хочет получить ипотечный кредит, но при этом не знает, где и как это сделать, встречаются крайне редко. Обычно состоятельные люди уже имеют наработанные связи с банками – теми, где вращаются деньги их бизнеса. Выгода обоюдная: банку не нужно проверять, кто его заемщик, всю его подноготную он и так знает. А заемщик может, основываясь на том, что он давний клиент данного банка, попытаться получить более льготные условия, например, процент на 1-2 пункта пониже».

Заметим также, что кредит в этом случае вовсе не обязательно будет называться ипотечным. В залог могут пойти акции, ценные бумаги. Может сгодиться и просто честное слово, если банк настолько доверяет своему старому клиенту.

Заграница не поможет

СМИ, словно издеваясь, периодически доносят до нас различные реалии зарубежной жизни. То в Японии, узнаем мы, средняя продолжительность жизни и женщин, и мужчин превышает 80 лет (наш среднестатистический мужик умирает в 59), то еще что-то подобное. Рассказы о реалиях «тамошней» ипотеки явно относятся к этой категории: услышишь о 4-6% годовых и сравнишь эти цифры с нашими – и до инфаркта недалеко. Так что невольно напрашивается мысль: а нельзя ли взять «там» и купить квартиру здесь? Тем более что сами банки так и делают, занимая деньги за границей…

Подробное изучение предмета подсказывает, однако, что нельзя. Вот недавно прошел семинар, посвященный получению заморского кредита. «Пиаривший» Францию дядечка сначала радостно сообщил, что с октября прошлого года сразу три тамошних банка стали выдавать кредиты иностранцам, в том числе и россиянам. Однако затем последовали уточнения – из числа тех, что сводят сказанное ранее на нет. Например, было объяснено, что вся Европа буквально помешалась на борьбе с «отмыванием» «грязных» денег – а россияне, несомненно, самые «грязные» из всех, у нас же везде мафия и медведи на улицах Москвы. И это, заметим, для покупки недвижимости в самой Франции, то есть объект в случае чего может быть без проблем отобран банком по суду и перепродан. От идеи кредитовать покупку чего-то в самой России европейские банкиры, похоже, просто впадут в ступор.

Так что придется нашим покупателям довольствоваться тем, что предлагают им наши банки – а это в среднем 11% годовых. А в качестве утешения вспоминать, что и доходы в России другие: нормальной рентабельностью бизнеса у нас считается 25% годовых. Слава богу, не Европа…

Собственник

Ваши комментарии:

Связь с нами