Ипотека в деталях: жилье по казенному счету

Деньги на покупку жилья можно взять не только в банке под проценты, но и у государства. В Петербурге разработаны и действуют программы адресной поддержки очередников. Для молодых семей и работников бюджетной сферы прописаны особые условия. Реализация планов городской администрации по расширению круга получателей казенных денег должна привести к сокращению городской очереди на жилье: за четыре года она уменьшиться минимум на 50%.

Речь о городских целевых программах поддержки граждан в решении жилищной проблемы - «Развитие долгосрочного жилищного кредитования на 2002-2012 годы», «Молодежи – доступное жилье» и «Жилье работникам бюджетной сферы». Для «просто очередников» обязательным условием получения субсидии является ипотека. При этом они получают жилье в собственность сразу. Молодежь и бюджетники право собственности могут зарегистрировать лишь после полной выплаты стоимости жилья.

У очередников, попадающих в категорию молодежи или бюджетников, есть выбор: либо ждать «своей» субсидии и покупать жилье в рассрочку по себестоимости, либо использовать субсидию для получения ипотечного кредита.

Просто очередь

В 2006 году в Петербурге, по данным Жилищного комитета, каждый двенадцатый заемщик из одиннадцати тысяч, получивших ипотечные кредиты, был очередником.

Им в рамках программы «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге на 2002–2012 годы» предоставляются субсидии для компенсации части стоимости жилья, приобретаемого за счет ипотечного кредита. Размер субсидий определяется на основе двух показателей – социального и рыночного. Чем дольше гражданин находится в очереди и чем больше средств на первый взнос у него имеется, тем большая сумма ему может быть предоставлена. Максимум – 35% от стоимости жилья. Субсидию можно получить только при условии участия в ипотеке, причем, по информации банка ВТБ Северо-Запад, ипотечный кредит должен быть взят не менее чем на 30% стоимости жилья и на срок более 5 лет.

Заемщик-субсидент несет все дополнительные расходы, установленные каждым банком при ипотеке. Обязательны платежи за оценку и страхование объекта недвижимости, жизни и здоровья заемщика, госпошлина за регистрацию и обременения (залога), комиссия за выдачу кредита. Скорее всего, возникнет необходимость оплатить и страховку права собственности, комиссию за рассмотрение заявки и обслуживание ссудного счета, нотариальное удостоверение сделки, аренду сейфовой ячейки, обналичивание средств и конвертацию.

Жилищный комитет заключил соглашение с девятью банками, в которые может обратиться горожанин, имеющий право на такую частичную компенсацию. Это ВТБ Северо-Запад (бывший Промстройбанк), АК БАРС, банки «Александровский», «Викинг», Энергомашбанк, Газпромбанк, Росбанк, "Петербургский социальный коммерческий банк", Северо-Западный банк Сбербанка России.

Ипотека плюс

Схема выглядит следующим образом. Городской очередник обращается в один из названных банков с заявкой на получение ипотечного кредита. В случае одобрения районная администрация формирует учетное дело. Затем Жилищный комитет готовит это дело для рассмотрения специальной комиссией, куда входят представители отраслевых комитетов, профсоюзов, органов исполнительной власти, депутатского корпуса. Комиссия принимает решение о выдаче субсидии определенного размера.

Дальше выпускается распорядительный акт, и Жилищный комитет заключает с гражданином договор, по которому данная сумма должна пойти на приобретение квартиры с использованием ипотечного кредита. Срок действия договора – полгода. За это время человек обязан найти и купить квартиру.
Подобранный вариант также согласовывается с Жилкомитетом. При этом жилье не может быть меньше социальных норм, установленных законом.

«Весь процесс оформления субсидий по ипотеке – от написания заявления в районной администрации до получения собственно кредита – занимает около месяца», - уверяет глава Жилкомитета Игорь Кокарев. В момент покупки жилья комитет получает официальное подтверждение о соответствующей стоимости квартиры и ее метраже, которое должно позволить снять очередника с учета.

В случае если заемщик перестает платить кредитору, на жилплощадь обращается взыскание, она продается. Банк забирает свои деньги, выданные по кредиту, а субсидия возвращается в бюджет.
Как отмечает глава Санкт-Петербургского ипотечного агентства Владислав Назаров, принципиальных ограничений по срокам нахождения в очереди нет, в программе можно участвовать даже тем, кто встал на очередь недавно. Просто из числа желающих получить субсидию приоритет отдается тем, кто встал на очередь раньше.

На учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий принимаются семьи, в которых на каждого проживающего приходится 9 м общей площади или меньше.
Приоритетное право на субсидии, по словам Игоря Кокарева, имеют многодетные семьи (в которых трое и более несовершеннолетних детей), реабилитированные лица, пострадавшие от политических репрессий.

Размер имеет значение

«Стоимость жилья» для субсидентов – нормативная, отличная от рыночной.
При ее расчете норматив площади (42 кв. м на двоих, и 54 – на семью из трех человек) умножается на норматив средней стоимости квадратного метра. Его, в свою очередь, устанавливает Министерство регионального развития. Несмотря на наименование «средняя рыночная…», установленный Минрегионом показатель на второе полугодие для Петербурга равен 28,7 тыс. руб./кв. м. Тогда как по данным БН.ру, средний квадрат в городе в конце июля предлагался за 73 тыс. руб. – в 2,5 раза дороже.

Это означает, что для тех, о ком должен заботиться федеральный бюджет (семьи инвалидов, ветеранов) субсидии выдаются из расчета 28 тыс. руб./кв. м. Петербургская же казна «своих» субсидентов (семей, не имеющих права на федеральные льготы) оделяет по данным ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (ГУИОН).

Во втором квартале этого года – $2 490 по курсу Центробанка.

Молодым семьям субсидия рассчитывается как доля от нормативной площади жилья, умноженной на стоимость квадрата, определенную ГУИОН. Доля составляет до 40% от полученной суммы. Как сообщила главный специалист договорного отдела Городского центра «Доступное жилье» Светлана Сухова, в прошлом году себестоимость передаваемого молодым семьям жилья составляла 16-20 тыс. руб./кв. м. В этом году квартиры еще не выделены, поэтому данных о ценах нет.
Для бюджетников расчетная стоимость жилья складывается из площади по социальной норме (18 кв. м на человека), умноженной на себестоимость. «Излишек» площади умножают на стоимость квадратного метра по данным ГУИОН.

Как сообщил Игорь Кокарев, в первом квартале 2007 года средний размер субсидии, получаемой городскими очередниками за счет средств петербургского бюджета, составил 826 748 руб. За 2006 год и первый квартал 2007-го субсидии предоставлены более чем 3 600 семьям городских очередников.
По словам директора Петроградского отделения корпорации "Адвекс. Недвижимость» Юрия Воробьева, в практике работы риэлторов использование субсидий из бюджета для очередников перешло из разряда экзотики в категорию редкостей. И если раньше субсиденты могли вложить в новое жилье для своей семьи $5-6 тыс. бюджетной помощи, то сегодня размер субсидий составляет $30-35 тыс. По словам Юрия Воробьева, случалось, что в сделке участвовало до $60 тыс. казенных денег.

Отдельная очередь

Молодые семьи и бюджетники в рамках двух специальных городских целевых программ право собственности получают после выплаты всей стоимости жилья. До тех пор недвижимость остается в собственности оператора программ – Некоммерческого партнерства «Городской центр «Доступное жилье» (пер. Антоненко, дом 2).

Для участников программы «Молодежи – доступное жилье» администрация закупает квартиры у застройщиков по конкурсу или реконструирует. В прошлом году предлагались квартиры в Невском, Фрунзенском и Приморском районах.

Молодым семьям без детей может быть компенсировано до 35% стоимости жилья, с детьми – до 40%. «Молодой» считается семья, где один из супругов или родитель ребенка в неполной семье не старше 30 лет. У этой семьи должны быть собственные деньги (не менее 30% стоимости квартиры) и доход, достаточный для оплаты оставшейся части. Ее семья вносит в течение пяти-десяти лет по беспроцентной рассрочке. Жилищный комитет планирует, что ежегодно жилье по этой программе будут получать 400 семей.

Программа для работников сферы образования, здравоохранения и социального обеспечения рассчитана до 2015 года. По ней предоставляется до 10% от стоимости жилья сразу – в зависимости от стажа работы. Еще на 40% предоставляется беспроцентная рассрочка. При сохранении бюджетником места работы к концу рассрочки, ему «прощается» еще 20% стоимости жилья.
Если члены молодой семьи работают в бюджетной сфере, по мнению Игоря Кокарева, с точки зрения преференций более привлекательной является самая «свежая» программа – для бюджетников.

Сюрприз!

Весной этого года выяснилось, что фискальные органы считают обязательной уплату налога с помощи, полученной молодой семьей от государства. Согласно пункту 3 статьи 217 Налогового кодекса РФ компенсационные выплаты от государства не подлежат налогообложению. В письме ФНС ограничивается перечень «компенсационных» выплат лишь субсидией на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Помощь по программе для молодых семей называется «доходом физического лица» и облагается налогом.

Юрист адвокатского объединения «Фемида» Юлия Анюнина считает, что такая точка зрения имеет право на существование, но реальность будет зависеть от многих факторов. Есть вероятность, что ФНС представит иное толкование, как это случалось неоднократно. Последнее слово может оказаться за судебной властью. Однако, отмечает Юлия Анюнина, граждане, в отличие от юрлиц, редко первыми обращаются в суд по спорам с налоговыми органами.

К разряду приятных новостей относятся планы городской администрации по расширению круга получателей казенных денег.

Правительством города принята новая концепция жилищной политики. Она предполагает разработку программы «Жилищные сертификаты» - для семей, проживающих в отдельном жилье, но в тесноте. С использованием средств по жилищным сертификатам и средств, вырученных от продажи имеющегося жилья, эти семьи смогут улучшить жилищные условия.

Вторая программа будет помогать расселению коммунальных квартир. Очередникам из коммуналок обещают предоставить субсидии в размере 30% от стоимости отдельного жилья.

Ожидаемый итог реализации концепции – это сокращение городской очереди на жилье: за четыре года она должна уменьшиться минимум на 50%. Сейчас на жилищном учете состоят 272,4 тыс. семей (645 тыс. человек), из них примерно треть – льготные категории граждан. К 2011 году около 80% льготников обеспечат жильем. Часть очередников «зачистят», причем – в самое ближайшее время. По словам председателя Жилищного комитета Юниса Лукманова, уже в этом году по итогам инвентаризации планируется снять с учета порядка 25–30 тыс. семей.

БН.ру