Около года назад Владимир Путин поставил цель — средняя ипотечная ставка 8%. Задача вошла в «Стратегию развития строительной отрасли до 2030 года». Предполагалось, что страна достигнет показателя в 7,9% к 2024 году. Но коронакризис подхлестнул все процессы, в том числе и падение процентов по жилищным кредитам. Предполагается, что за счёт этого оживится строительная отрасль, а вместе с ней — и вся экономика страны. Снижение ипотечных ставок решили ускорить, и к концу 2020 года выйти на показатель 8%. Это реально, но, как считают эксперты, опасно для рынка недвижимости и покупателей.

Пути падения

По данным нашего портала «Выберу.ру», на 31 мая 2020 средняя ипотечная ставка составляет 8,99%. То есть до целевого показателя в 8% осталось немного, и у нас есть все шансы его достигнуть.

В этом поможет государственная поддержка. Сейчас есть ряд ипотечных программ, которые субсидирует государство:
•
«Сельская ипотека»
•
«Дальневосточная ипотека»
•
господдержка 2020 под базовую ставку 6,5
•
«Семейная ипотека»

Учитывая, что по двум из них базовая ставка 2%, то средняя будет уменьшаться даже при сравнительно высоких обычных ставках. Получится как в школьной задаче. У Пети 2 яблока, а у Васи 10. Сколько среднее количество яблок на всех? Правильно — 6.

Если рассматривать господдержку как инструмент снижения средней ипотечной ставки, то напрашивается вывод — должны появляться новые программы или продлеваться старые. Многие игроки строительного и ипотечного рынка выступают за продление льготной программы на новостройки под 6,5%, а также расширения её на вторичный рынок. Но пока официальных заявлений на этот счёт нет, только на намёки.

Есть и второй путь снижения — падение ключевой ставки. Обычно проценты по кредитам реагируют на денежно-кредитную политику ЦБ. Возможно, так произойдёт и сейчас. Как сильно упадёт ключевая ставка — пока не известно. Эксперты склоняются к мысли, что не ниже 4%.

Центробанк пытается снизить полную стоимость ипотек за счёт отмены страхования из средств заёмщика. Но банки против, ведь если обязанность по уплате страховки перейдёт к ним, то придётся компенсировать дополнительные расходы за счёт других услуг.
Низкие ставки — залог растущего спроса?

В вопросе приобретения жилья и спроса на него надо рассматривать не только проценты по ипотеке, но и цены. Прогнозы по ним рознятся, но последняя статистика от «Мира квартир» говорит о том, что в большинстве регионов цены на первичную недвижимость выросли на 1−3%.

Получается, что растущие цены нивелируют падение ипотечных ставок и в итоге недвижимость не становится доступной. К этому можно прибавить закредитованность, падение доходов населения, безработицу и прочие последствия кризиса. Впрочем, Минстрой считает иначе и призывает покупать квартиры именно сейчас.

Те, кто планировал купить квартиру, начал сделку до кризиса, пристраивает маткапитал или субсидию, завершат покупку и будут рады низким ставкам. Это обеспечит кратковременный всплеск рынка, но риелторы беспокоятся, что это будет временный ажиотаж, который завершится новым застоем.

Впрочем, сложно говорить за весь рынок. Например, московскому рынку недвижимости предрекают подъём. Генеральный директор компании Level Group Кирилл Игнахин говорит, что 15% покупателей выпали из рынка из-за падения доходов, потери работы и прочих последствий кризиса. Но пострадали не все ценовые сегменты и классы квартир.
«Например, в бизнес-классе, где сумма сделок 20−25 млн рублей, восстановление гораздо более сложное. А комфорт-класс — именно сделки в диапазоне 10−12 млн рублей, где 8-миллионная сумма ипотеки является основным драйвером, они очень быстро восстановились. Поэтому мы считаем, что, безусловно, это [снижение средневзвешенной ставки по ипотеке] очень сильно поддержит и девелоперский рынок, и все остальные секторы экономики, которые являются производными от девелопмента»

В регионах риелторы не делают таких выводов, а относятся к состоянию рынка недвижимости настороженно. Например, представитель агентства недвижимости из города Киров говорит о том, что денег у людей нет и рынок не «просто стоит, а лежит».
«Если одно- двух- комнатные квартиры покупают, то трёх- четырёх- пяти- стоят и ими даже не интересуются. При этом цены растут, особенно на новостройки. Владельцам «вторички» приходится подстраиваться и тоже повышать цены, иначе они не смогут купить новостройку. Но смысл повышать? Денег-то у покупателей нет»
Строитель перестал строить

Тревожная статистика поступает со стороны застройщиков. По состоянию на 1 мая в стране было введено в строй всего 18,6 млн квадратных метров жилья, что на 5% ниже показателей прошлого года. К тому же резко сократилось число заявок на получение новых разрешений на строительство.

Проблемы начались ещё в прошлом году из-за перехода на эскроу-счета. Минстрой уже тогда начал беспокоиться по поводу массовых банкротств и снижения объёмов строительства. А сейчас ситуация усугубляется.

В итоге мы видим безрадостную картину мира: цены на жильё растут, застройки нет, спроса нет. Зато есть низкие ипотечные ставки. Задача, прописанная в документе, выполнена, а цель — нет. Напрашивается аналогия. Фасад здания перед приездом президента покрасили, а двор оставили облупленным.

Но мы сейчас описали негативный сценарий. Не обязательно будет именно так.

VBR.ru

Ваши комментарии:

Связь с нами