В конце апреля правительство России анонсировало в рамках пакета антикризисных мер программу льготной ипотеки под 6,5% годовых. Ставка для отечественного рынка рекордно низкая, реальная же, с учетом инфляции, ставка будет на уровне ставок по ипотеке западных стран. На практике кредит можно получить еще дешевле, главные же вопросы — не слишком ли рискованно влезать в долги в кризисные времена и когда и каким образом лучше воспользоваться данным предложением.

Общенародная поддержка

Новая программа льготного кредитования покупателей жилья, получившая название «Ипотека-2020», была введена постановлением правительства РФ от 23 апреля. Она предусматривает предоставление льготных кредитов на покупку жилья на первичном рынке по ставке 6,5%, уровень процентной ставки при этом фиксируется на весь срок кредитования. В отличие от других льготных ипотечных госпрограмм (например, «Семейная ипотека», «Военная ипотека», «Сельская ипотека») «Ипотека-2020» предусматривает льготную процентную ставку не по социальному признаку, она рассчитана на максимально широкий круг потенциальных заемщиков — подать заявку на такой кредит могут все совершеннолетние граждане России.

Правительство ввело лишь несколько ограничений: дом должен быть построен с привлечением средств долевого строительства, квартира должна быть куплена на первичном рынке, либо на этапе строительства через договор участия в долевом строительстве, либо в готовом доме непосредственно у застройщика, минимальный начальный взнос — 20% от стоимости жилья, платежи по кредиту должны быть аннуитетные. Установлен и максимальный размер ипотечного кредита по программе — 3 млн руб. в целом по России, 8 млн — для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Что касается участвующих в программе банков, они, разумеется, не обязаны удовлетворять все заявки на выдачу льготной ипотеки. Вместе с тем, по словам банкиров, критерии одобрения кредитов в данном случае ровно те же, что и по обычным ипотечным программам, на первом месте — оценка платежеспособности заемщика. Хотя в связи с кризисом риск-политика банков в целом стала более жесткой; так, многие стали ставить обязательным условием для получения ипотеки наличие постоянной работы и справки 2-НДФЛ для подтверждения дохода.

Тем не менее, несмотря на столь «демократичный» подход к отбору заемщиков, программа носит целевой характер — она направлена на поддержку застройщиков в условиях весьма вероятного падения спроса на жилье в период кризиса, а также в связи с вынужденным простоем строек в связи с почти полуторамесячным карантином весной этого года. Об этом в том числе свидетельствуют и условие покупки жилья исключительно на первичном рынке, и довольно ограниченный срок действия программы — до 1 ноября 2020 года — видимо, власти полагают, что к тому времени кризисный шок уже будет сходить на нет и спрос на жилье если и не восстановится, то по крайней мере стабилизируется, а застройщики приспособятся к новым реалиям. «Сейчас будет формироваться отложенный спрос, который в полной мере реализуется, когда закончится карантин и экономическая ситуация начнет стабилизироваться. Мы ожидаем, что это произойдет не ранее сентября. В Китае потребовалось два месяца, чтобы восстановилось количество сделок, на это повлияло два ключевых фактора — отложенный спрос, а также программы господдержки»,— отмечает руководитель розничного бизнеса Альфа-банка Майкл Тач.

Эксперты считают, что «Ипотека-2020» вполне может решить задачу поддержки застройщиков. «В ближайшие полгода программа будет локомотивом на рынке ипотечного кредитования и в целом поможет застройщикам выйти на докризисный уровень продаж»,— прогнозирует начальник управления ипотечных продаж ПСБ Татьяна Чернышева.

Программа окажет благоприятное влияние на сохранение спроса на первичном рынке жилья, а также поможет в течение второго-третьего кварталов частично компенсировать общее падение спроса на недвижимость и темпов ипотечного кредитования, считает замдиректора департамента кредитного бизнеса банка «Открытие» Нина Крючкова. «Этому способствуют критерии программы, позволяющие принять в ней участие любому платежеспособному клиенту. Кроме того, установленные максимальные суммы кредита позволяют клиенту приобрести комфортное жилье»,— поясняет она. Майкл Тач полагает, что программа «однозначно поддержит спрос населения на покупку недвижимости, но при этом нужно учитывать, что в период неопределенности люди осторожно относятся к своим кредитным обязательствам и долговой нагрузке».

Банкиры при этом также не останутся внакладе: правительство субсидирует процентную ставку и выплачивает им недополученный процентный доход, рассчитываемый как разница между 6,5% годовых и «рыночной» процентной ставкой (последняя определяется по формуле «ключевая ставка Банка России + 3 процентных пункта», то есть по состоянию на май — 8,5% годовых); субсидирование ставки при этом происходит в течение всего срока действия кредита. Также, что немаловажно, банки смогут поддержать собственный ипотечный бизнес.

Поэтому неудивительно, что и банки, и застройщики сейчас активно продвигают «Ипотеку-2020». Но насколько эта программа интересна заемщикам?

Процент да любовь

Самый главный плюс новой программы льготной ипотеки, безусловно, процентная ставка. 6,5% годовых — это для российского рынка массовой (неспециализированной) ипотеки — исторический минимум. Реально же ставка по кредитам, выданным в рамках госпрограммы, может быть еще ниже. Дело в том, что де-факто правительство обозначило уровень в 6,5% как некий ориентир, максимальную ставку, на основании которой также будет рассчитываться объем субсидий банку. Но у банков разная стоимость фондирования и разная политика в отношении работы на ипотечном рынке, разные внутренние требования к маржинальности данного сегмента бизнеса. Поэтому многие из них уже объявили, что будут выдавать кредиты по ставкам ниже 6,5% годовых.

«Деньги» провели экспресс-анализ предложений, представленных на сайтах 15 банков—лидеров ипотечного рынка. У большинства из них декларируемые ставки по «Ипотеке-2020» находятся в диапазоне 6,0–6,3% процентов годовых.

При этом инфляция, хотя и находится сейчас вблизи исторических минимумов, в районе 3% в годовом выражении, в ближайшее время, видимо, ускорится — как в связи с серьезным снижением курса рубля в марте, так в связи с ожидаемыми бюджетными вливаниями денег в экономику в рамках программ поддержки населения и бизнеса в кризисный период. Так, в конце апреля Банк России прогнозировал: «Инфляция в 2020 году составит 3,8–4,8% и будет находиться вблизи 4% в дальнейшем». Таким образом, реальные (за вычетом инфляции) процентные ставки по новой ипотечной программе могут оказаться на уровне 1,5–2% годовых, что вполне соответствует практике ведущих западных стран с устойчивой экономикой и долгосрочно низкой инфляцией.

Конечно, есть некоторый риск, что ситуация в российской экономике через какое-то время изменится, инфляция и процентные ставки резко пойдут вниз и зафиксированные в госпрограмме 6,5% годовых перестанут казаться привлекательным предложением. Но в таком случае ипотеку можно рефинансировать. Правда, эксперты считают данный сценарий маловероятным. «С учетом стандартности данного кредита для ипотечного рынка проблем с его рефинансированием не будет,— говорит Нина Крючкова.— Однако при такой низкой ставке по кредиту на весь срок сложно прогнозировать, когда такое рефинансирование вообще станет интересно». «Ставка по госпрограмме достаточно низкая, и маловероятно появление программ рефинансирования под более низкие ставки»,— полагает Майкл Тач.

При принятии решения о покупке жилья в ипотеку стоит учитывать и иные финансовые льготы от государства. Важнейшая из них — имущественный налоговый вычет. Он предоставляется гражданам России один раз и представляет собой снижение налогооблагаемой базы на сумму до 2 млн руб. из потраченных на приобретение жилья средств. Проще говоря, если вы купили квартиру за 3 млн руб., государство будет возвращать вам 13% от уплаченного НДФЛ (или вы сможете его не платить), пока сумма возврата не достигнет 13% от 2 млн руб., то есть 260 тыс. руб.; если квартиру покупает семья, вычетом могут воспользоваться оба супруга, вернув таким образом 520 тыс. руб. Если записать эту «прибыль» в общую стоимость ипотеки, реальная ставка по кредиту на жилье может стать отрицательной, причем даже в номинальном, а не в реальном, с учетом инфляции, выражении. Если и другие льготы, например аналогичный налоговый вычет на уплаченные по ипотеке проценты, но в условиях низких процентных ставок для относительно небольших сумм и сроков кредитов он будет работать не столь эффективно.

Деньги

Ваши комментарии:

Связь с нами